亚洲不动产投资信托基金_REITs_研究报告-戴德梁行-2025_55页_9mb

报告摘要

项目分析总结

市场概况

戴德梁行连续第九年发布《亚洲不动产投资信托基金（REITs）研究报告》。2024年亚洲REITs市场经历了结构性变革，尤其是中国内地基础设施公募REITs市场进入常态化发行阶段，市值规模超越香港，成为亚洲第三大市场，占总体REITs市场约三分之一。与此同时，美国货币政策（如美联储降息三次，但降息步伐放缓）以及中国政府货币政策对市场产生了深远影响。

截至2024年12月31日，亚洲活跃REITs产品数量共263支，总市值达2,358亿美元，较2023年下降6.5%。日本、新加坡、香港面临市场规模缩减，而东南亚、南亚国家（泰国、印度等）市场表现出快速增长。

区域市场表现

日本市场：

总市值908.4亿美元，下降17%。主要因股价和汇率双重影响，日本REITs平均分派收益率首次于2012年9月以来达到5.0%以上。
东京REITs综合作业绩效指数（TSEREIT TRI）下跌4.6%。
酒店类REITs表现亮眼，分派收益率增长1.8个百分点，受益于入境旅游的复苏。

新加坡市场：

总市值673.8亿美元，下降11%。市场整体疲软，股价下跌，同时间接因私募融资及资产收购而表现活跃。
数据中心、医疗健康REITs表现优异，其中数据中心REITs平均市净率升至1.6倍。
收购活跃：全年共完成23次资产收购，特别集中在工业/物流和地区国际化资产收购上。

香港市场：

总市值160.6亿美元，同比下降24%，主要因股价大幅下跌及底层资产经营疲软。
市净率为0.32，延续折价特征。但由于政府推出支持计划，市场仍有政策预期改善。

新兴市场:

东南亚及南亚市场呈快速扩张趋势：泰国、马来西亚、印度、菲律宾市场市值增长分别为41%、21%、13%、37%。
中国内地REITs在2024年新发29支产品，尤其是消费基础设施、水利设施、医药仓储物流等新类型产品相继入市。

中国内地基础设施公募REITs市场（C-REITs）

截至2025年3月末，共上市64支公募REITs产品，总市值1,860亿元人民币。
基础设施REITs已实现常态化叒行，底层资产类别多样化，包括工业厂房、仓储物流、消费基础设施、高速公路等。
消费基础设施REITs市值增长迅速，2024年新增产品中消费类成为数量最多类型。
关键指标：
- 年均换手率：0.8%
- 2024年二级市场成交额达1,022亿元人民币
- 日均成交金额：2024年4.2亿元，2025年一季度达6.9亿元
表现亮点：
- 消费基础设施REITs：市值首超产业园区。
- 高速公路REITs：累计规模达688亿元。
- 保障性租赁住房：在租金抗压下仍在高分红表现中占有优势。

海外案例：日本JHR J-REIT

作为亚洲首支酒店REIT，2024年JHR J-REIT表现出色。通过资产翻新和品牌重塑策略，其资产配置多样化带来稳定的经营收益。预计2025年分派金额同比增幅为13.3%，具有强大的抗周期能力。

ESG实践与信息披露

监管趋严：
- 日本、新加坡、香港等市场均已建立强制或半强制性ESG信息披露政策。
- 中国内地已正式出台上市公囬 REITs ESG 报告指引，强调环境、社会、公司治理维度。
GRESB ESG评级：
- 获得GRESB最高五星评级的REITs包括顺丰房托、招商蛇可。
- 清洁能源、仓储物流等类别REITs因高ESG得分获得更多绿色融资机会。
中国公募REITs实践：
- 华夏华润商业REIT在REITs首次范围内系统披露了ESG整合战略。
- 顺丰房托、招商蛇可等积极引入ESG鉴证机制，充分响应ESG申报流程。