2021-06-10-戴德梁行-2020年度_亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告_76页_4mb

报告摘要

亚洲房地产投资信托基金（REITs）研究报告总结

核心内容概览

截至2020年12月31日，亚洲市场共有185支活跃REITs，总市值达2,814亿美元，同比下降约5%。其中，日本、新加坡和中国香港三地REITs市值合计占比近九成，成为亚洲REITs市场的主要力量。

主要观点与关键信息

1. 市场表现与风险应对

综合收益率：新加坡REITs表现优于中国香港和日本，平均综合回报率为-2.7%，而中国香港和日本分别为-13.0%和-13.1%。
分派收益率：新加坡（6.4%）> 中国香港（6.3%）> 日本（4.8%），新加坡REITs的分派收益率相对政府债券的利差提升，显示其吸引力。
杠杆率：日本（44%）> 新加坡（37%）> 中国香港（28%），新加坡和中国香港的杠杆率均低于45%，而日本无明确限制但主要向机构投资者融资。

2. 新加坡、中国香港REITs持有内地物业情况

新加坡和中国香港共有16支REITs持有中国内地物业，分别占其REITs总数的24%和55%。
新加坡REITs：主要投资于零售和工业物流物业，共持有30处零售和38处工业物流物业，其余为服务式公寓、办公等。
中国香港REITs：主要投资于办公、零售、酒店及商业综合体，未涉及工业物流。其中，领展和汇贤产业信托在内地持有较多物业，包括多个一线和二线城市资产。

3. 国内不动产资产证券化市场

2020年共发行90单产品，规模达1,798.6亿元，同比增长8.4%和13.1%。
首批产品进入首个开放期，32单通过主体回购、续发、市场化处置等方式实现退出。
CMBS产品发行61单，规模1,229.8亿元，显示市场持续活跃。

4. 海外基础设施REITs市场

报告分析了美国、新加坡、印度等市场，指出海外基础设施REITs具备较高的抗风险能力。
新加坡：吉宝数据中心房地产投资信托年综合收益达38%，为市场最高；丰树工业信托将数据中心比例提升至近39%，显示市场趋势。

5. 新加坡丰树物流信托案例分析

截至2021年3月31日，丰树物流信托市值约为82.7亿新元，较IPO增长超20倍。
丰树物流信托持有多个工业物流项目，分布于一线及二线城市的多个城市，显示其在中国市场的广泛布局。
其物业类型包括物流园区、产业园等，资产组合多元化，显示出对基础设施的重视。

亚洲REITs市场结构

物业类型分布

综合型REITs：78支，占比最高
办公型REITs：28支
工业/物流型REITs：24支
零售型REITs：23支
酒店型REITs：18支
公寓型REITs：9支
医疗健康型REITs：4支
数据中心型REITs：1支

市净率分析

香港REITs：平均市净率为0.60，整体折价，其中富豪产业信托市净率最低，为0.36。
新加坡REITs：平均市净率为0.96，吉宝数据中心房地产投资信托市净率最高，为2.40；先锋医疗产业信托市净率最低，为0.20。
日本REITs：平均市净率为1.09，整体略溢价，其中工业和基础设施REITs市净率最高，为1.57；酒店REITs市净率最低，为0.66。

市场趋势与展望

1. 市场整合与兼并

新加坡REITs市场整合兼并频繁，如雅诗阁公寓信托与腾飞酒店信托合并，提升资产价值。
领展、凯德商用中国信托等也在进行市场整合，扩大投资范围，提升抗风险能力。

2. 多元化投资策略

领展、丰树北亚商业信托、凯德商用中国信托等均转向多元化投资，扩展至住宅、酒店、服务式公寓等。
丰树物流信托则专注于工业物流和产业园区，提升资产组合的抗风险能力。

3. 疫情下的抗风险能力

工业/物流、数据中心REITs在疫情中表现优异，显示其较强的抗风险能力。
零售和酒店REITs受疫情影响较大，价格下跌明显。

4. 监管政策调整

新加坡和中国香港均提升杠杆率上限，以增强REITs的融资能力。
新加坡REITs在疫情应对上更为积极，包括延缓派息和提高股票发行限额。

5. 未来展望

随着市场成熟，REITs的整合与兼并趋势将持续。
工业物流和数据中心成为投资热点，预计未来将有更多REITs进入该领域。
中国公募REITs的发展将受益于新加坡和中国香港的案例，以及国内资产证券化的持续增长。

总结

亚洲REITs市场在2020年面临挑战，但整体仍保持增长趋势。新加坡、中国香港和日本占据主导地位，其中新加坡REITs在疫情中表现出较强的抗风险能力。工业/物流和数据中心REITs成为市场亮点，而零售和酒店REITs受疫情影响较大。随着监管政策的调整和市场整合的推进，REITs市场预计将继续发展，为投资者提供更多选择。

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