2022-05-27-戴德梁行_中国房地产协会-2021亚洲房地产投资信托基金研究报告_56页_6mb

亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告总结

核心内容概览

2021年亚洲REITs市场整体呈现复苏态势，活跃REITs数量达到198支，总市值达3,041亿美元，同比增长8.1%。其中，日本、新加坡、中国香港三地REITs市值占比近九成，分别占49%、28%和27%。日本REITs市场表现优于中国香港和新加坡，平均综合收益率为20.1%，而中国香港和新加坡分别为12.4%和5.5%。

主要观点

1. 市场表现与趋势

• 亚洲REITs市场在疫情后逐步复苏，尤其工业/物流REITs表现突出，全年综合收益率达24.7%。
• REITs兼具“股性”与“债性”，其分派收益率对政府债券利率敏感，但股利收益波动较小，有助于降低投资风险。
• 中国内地基础设施公募REITs市场于2021年6月正式启动，首批9支产品上市，标志着中国REITs市场进入新阶段。

2. 资产类型与市场偏好

• REITs主要包含酒店、办公、工业/物流、零售、医疗健康、公寓、数据中心及综合型物业等。
• 工业/物流、数据中心及医疗健康等“新经济”不动产成为REITs关注重点，尤其在疫情后受到追捧。
• 中国香港REITs市场资产类型较为单一，主要集中在商业物业，而新加坡和中国香港REITs在内地物业投资上有所增加。

3. 市场杠杆率与财务表现

• 日本REITs平均杠杆率为44%，新加坡为37%，中国香港为27%。
• 分派收益率从高到低依次为中国香港（7.1%）、新加坡（6.1%）和日本（3.8%）。
• 亚洲REITs市场普遍呈现折价现象，尤其是中国香港REITs市净率仅为0.54，远低于美国市场。

4. ESG发展趋势

• ESG（环境、社会和公司治理）成为REITs市场发展的重要趋势，推动了绿色建筑和可持续发展。
• GLP J-REIT和领展REIT等在ESG方面表现突出，获得GRESB五星评级和绿色之星认证。
• 新交所推出全球首个依据ESG指标的REITs指数，提升了市场对可持续投资的重视。

5. REITs与内地物业投资

• 截至2021年底，新加坡和中国香港共有17支REITs持有中国内地物业，合计129处，其中工业/物流占90%。
• 2021年两地REITs在内地的交易活动回暖，共发生9笔交易，其中7笔为收购，涉及23处资产。
• 顺丰房托、领展REIT、凯德中国信托等REITs通过收购内地物业，提升资产组合的多样性和收益能力。

关键信息

1. REITs市场数据

• 活跃REITs数量：198支
• 总市值：3,041亿美元
• 市场增长：同比增长8.1%
• 日本REITs：61支，总市值约1,478亿美元，占亚洲市场49%
• 新加坡REITs：42支，总市值约853亿美元，占亚洲市场28%
• 中国香港REITs：11支，总市值约301亿美元，占亚洲市场27%
• REITs市值占比：日本、新加坡、中国香港合计占87%

2. 分派收益率

• 日本：3.8%（2021年）
• 新加坡：6.1%（2021年）
• 中国香港：7.1%（2021年）
• 分派收益率与政府债券利差：三地平均利差为4.6%，较去年同期有所下降

3. 综合收益率

• 日本：20.1%（1年）
• 中国香港：12.4%（1年）
• 新加坡：5.5%（1年）
• 长期趋势：所有物业类型的十年期年化综合收益率均高于10%，其中工业/物流表现最佳

4. 杠杆率

• 日本：44%
• 新加坡：37%
• 中国香港：27%
• REITs杠杆率上限：中国香港和新加坡为50%，日本无明确限制

5. 中国内地基础设施公募REITs市场

• 首批上市时间：2021年6月21日
• 首批上市数量：9支
• 第二批上市时间：2021年12月
• 总发行规模：截至2022年3月31日，共发行11单，总发行规模为364亿元
• 主要资产类型：产业园区（4单）、仓储物流（2单）、高速公路（3单）、生态环保（2单）
• 发行规模：最高为平安广河高速REIT（91.14亿元）和富国首创水务REIT（59%涨幅）
• 市场表现：平均股价涨幅为29%，其中生态环保REITs涨幅最高（46%）

6. 典型案例分析

• GLP J-REIT：2021年首次进行全球加速发售，募集资金280亿日元，用于收购4处现代化物流资产。获得GRESB五星评级和绿色之星认证。
• 领展REIT：2021年完成对七宝万科广场及太阳新天地购物中心的收购，首次涉足仓储物流领域。
• 凯德中国信托：完成对4处仓储物流资产的收购，继续拓展“新经济”不动产。
• 吉宝数据中心REIT：首次收购中国内地数据中心资产，资产交易对价为7亿元人民币，净收益率为9.0%。

7. 政策支持与市场前景

• 中国内地基础设施公募REITs试点政策推动了市场发展，丰富了资本市场工具，有助于去杠杆和防风险。
• 试点行业包括特许经营权类（交通、能源、市政、生态环保、旅游等）和不动产权类（产业园区、仓储物流、保障性租赁住房等）。
• 政策支持下，REITs市场对新经济不动产的投资预期持续增强，未来有望进一步发展。

物业类型分布

• 综合型REITs：89支
• 办公型REITs：30支
• 工业/物流型REITs：25支
• 零售型REITs：24支
• 酒店型REITs：17支
• 医疗健康型REITs：7支
• 公寓型REITs：4支
• 数据中心型REITs：2支

附录与参考

• 本报告数据来源包括彭博数据库、戴德梁行估价及顾问服务部、港交所、新交所及东京证券交易所等。
• 亚洲REITs市场主要集中在日本、新加坡和中国香港，合计占市场近九成。
• 中国内地基础设施公募REITs市场在政策支持下稳步发展，未来有望成为亚洲REITs市场的重要组成部分。