2019亚洲房地产投资信托基金研究报告_48页_6mb

亚洲房地产投资信托基金REITs研究报告总结

核心内容

本报告由中国房地产业协会金融分会与戴德梁行联合发布，聚焦2019年亚洲REITs市场及国内商业不动产资产证券化市场的发展情况，特别分析了新加坡和中国香港REITs持有内地物业的情况，并对新加坡吉宝数据中心REIT进行了案例分析。

主要观点

亚洲REITs市场概况

• 截至2019年底，亚洲市场共有178支REITs，总市值达2,924亿美元，同比增长约25%。
• 日本、新加坡、中国香港三地REITs市值合计占比达93%，是亚洲REITs市场的主要组成部分。
• 亚洲REITs市场起步较晚，但发展迅速，过去10年REITs数量从70支增长至178支，总市值从549亿增长至2,924亿美元。

各市场表现

• 分派收益率：新加坡（6.2%） > 香港（5.6%） > 日本（4.0%）。
• 杠杆率：日本（44%） > 新加坡（35%） > 香港（26%）。
• 综合收益率：新加坡和日本在2019年分别实现25.3%和25.6%的年度综合收益率，为10年来最强劲表现；而香港仅为5.3%。
• 市净率：香港REITs整体呈现折价状态（0.64），而新加坡和日本REITs市场则有所溢价（1.09及1.18）。

物业类型分布

• 综合型REITs数量最多，占70支，其次是办公（28支）、零售（25支）、工业/物流（25支）。
• 酒店、公寓、医疗健康和数据中心领域REITs数量较少，其中数据中心领域仅有新加坡吉宝数据中心REIT一支。

各物业类型表现

• 新加坡：数据中心REIT表现突出，市净率高达1.90，但杠杆率较高；酒店REITs平均分派收益率最高（6.6%）。
• 日本：公寓REITs杠杆率最高（51%），工业/物流REITs分派收益率最低（2.5%）。
• 香港：零售和酒店REITs分派收益率最高（5.7%），但整体市净率较低，平均为0.64。

REITs市场整合与发展趋势

• 新加坡REITs市场整合兼并频繁，如易商红木信托与维瓦工业信托合并，华联商业信托与华联酒店信托合并。
• 香港市场发展较为停滞，但2019年招商局商业房地产投资信托基金的上市，使香港REITs数量增加至11支。
• 日本REITs市场虽无杠杆率限制，但主要向机构投资者融资。

关键信息

亚洲REITs市场

• 亚洲REITs市场在2019年实现显著增长，总市值达2,924亿美元，同比增长25%。
• 日本是亚洲最大的REITs市场，占据超过50%的市值。
• 新加坡REITs市场表现突出，成为亚太地区重要的REITs市场之一。

国内商业不动产资产证券化市场

• 截至2019年底，国内商业不动产资产证券化产品共发行81单，总规模达1,550.8亿元，同比增长42.1%和36.3%。
• 主要产品类型包括类REITs、CMBS和CMBN，其中CMBS产品占比最大（66.7%）。
• 2019年发行规模最大的CMBS产品为海通华泰-金光上海白玉兰广场资产支持专项计划，发行规模达138亿元。
• 类REITs产品在发行模式上实现创新，如菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划，成为国内首单可扩募发行的类REITs产品。

新加坡、中国香港和日本REITs市场对比

• 新加坡：REITs市场整合兼并频繁，表现优异，综合收益率最高，市净率也高于其他市场。
• 中国香港：REITs市场发展较为缓慢，但招商局商业房地产投资信托基金的上市带来了新的增长动力。
• 日本：REITs市场以综合型为主，杠杆率较高，但分派收益率较低。

REITs与政府债券利率对比

• REITs分派收益率对政府债券利率变化敏感，三个地区平均利差在4%左右。
• 香港REITs的分派收益率最高，但股价下跌幅度较大，导致综合收益率较低。

案例分析 - 新加坡吉宝数据中心REIT

• 吉宝数据中心REIT是亚洲唯一专注于数据中心领域的REIT，2019年市净率高达1.90，表现优异。
• 尽管分派收益率较低（3.4%），但其每基金单位价格在2019年飙升了54%。
• 吉宝数据中心REIT的成功为未来数据中心资产证券化提供了借鉴。

未来趋势

• 数据中心REITs未来可能成为更多投资组合多元化发展的趋势之一。
• 随着电商和消费升级的推动，新加坡和香港REITs更关注内地零售类和工业物流类资产。
• 国内商业不动产资产证券化市场持续增长，CMBS产品成为主要发行类型，类REITs产品也在创新中逐步接近标准REITs模式。