20181210-华创证券-保利地产-600048.SH-11月销售点评_高基数下销售暂弱_拿地态度渐转谨慎_10页_755kb

保利地产（600048）11月销售点评总结

核心内容

保利地产在2018年11月实现签约金额335.2亿元，同比-7.9%，环比+7.7%；签约面积233.5万平方米，同比-19.5%，环比+10.7%。尽管11月销售表现略弱，但1-11月累计签约金额同比+34.3%，累计签约面积同比+24.0%，显示出公司全年销售仍保持增长态势。公司拿地态度有所谨慎，11月新增建面149.3万平方米，同比-64.4%，总地价67.3亿元，同比-76.1%，拿地销售比降至20.1%。拿地楼面价4,506元/平米，创年内新低。

主要观点

• 销售表现：11月销售同比下滑，但环比改善，且全年累计增长显著。
• 拿地情况：公司拿地态度逐渐谨慎，拿地销售比下降，楼面价创年内新低，拿地成本继续下行。
• 市场布局：公司主要布局在一二线城市，项目分布广泛，且通过股权收购和合作方式获取土地，显示出全国布局的加速。
• 财务表现：公司2018年预计实现净利润20,387百万，同比+30.5%；预计每股收益1.71元，对应PE仅7.4倍，估值偏低。

关键信息

销售数据

• 11月签约金额：335.2亿元，同比-7.9%，环比+7.7%
• 11月签约面积：233.5万平方米，同比-19.5%，环比+10.7%
• 1-11月累计签约金额：3,682.9亿元，同比+34.3%
• 1-11月累计签约面积：2,469.2万平方米，同比+24.0%
• 累计销售均价：14,916元/平米，较2017年上涨8.2%

拿地情况

• 11月新增建面：149.3万平方米，同比-64.4%
• 11月总地价：67.3亿元，同比-76.1%
• 1-11月新增项目：126个，新增规划面积2,961.4万平方米，同比-5.0%
• 1-11月对应地价：1,876.8亿元，同比-7.6%
• 平均楼面地价：6,338元/平米，较2017年下降5.2%

投资建议

• 评级：维持“强推”评级
• 目标价：20.62元
• 当前价：12.68元
• 预测EPS：2018-2020年分别为1.71、2.18、2.76元
• 估值：2018年PE仅7.2倍，市净率1.2倍，估值较低

风险提示

• 房地产市场销量超预期下行
• 行业资金超预期收紧

财务指标

市场表现

• 12个月内最高/最低价：18.2/10.23
• 总股本：1,189,226万股
• 已上市流通股：1,177,016万股
• 总市值：1,507.94亿元
• 流通市值：1,492.46亿元
• 资产负债率：79.9%

投资建议依据

• 公司积极变革，目标重回行业前三
• 激励方案优化，提升员工积极性
• 资源整合能力突出，如中航集团项目收购
• 拿地策略调整，成本控制良好
• 销售持续增长，全年表现预计良好

附录：图表与数据

图表1：销售金额及同比增速

• 数据来源：公司公告，华创证券

图表2：公司历年拿地金额占比销售金额

• 数据来源：公司公告，华创证券

图表3：公司月度拿地销售金额比

• 数据来源：公司公告，华创证券

图表4：公司月度拿地销售面积比

• 数据来源：公司公告，华创证券

图表5：公司2018年1-11月新增项目地块

• 数据来源：公司公告，华创证券

团队介绍

• 组长、首席分析师：袁豪，复旦大学理学硕士，曾任职于戴德梁行、中银国际，2017年新财富评选入围，2018年水晶球评选房地产行业第四名，2018年金牛奖评选房地产行业第一名。
• 研究员：鲁星泽，慕尼黑工业大学工学硕士，2015年加入华创证券研究所，2017年新财富评选入围团队成员，2018年水晶球评选房地产行业第四名团队成员，2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员。
• 研究员：曹曼，同济大学管理学硕士，2017年加入华创证券研究所，2017年新财富评选入围团队成员，2018年水晶球评选房地产行业第四名团队成员，2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员。
• 助理研究员：邓力，哥伦比亚大学理学硕士，2018年加入华创证券研究所，2018年水晶球评选房地产行业第四名团队成员，2018年金牛奖评选房地产行业第一名团队成员。