政策研究：国际版本研究-房地产税有什么征收效果？-20211101-国海证券-24页_622kb

房地产税国际版本研究总结

核心内容

房地产税是国际通行的税种，广泛用于为地方政府提供财政收入，改善公共服务水平，调节收入分配。然而，其对房价的调控效果有限，更多依赖于其他政策手段。本文从新加坡、中国香港、美国、日本、德国和英国等国家和地区对房地产税的征收模式及效果进行了分析。

主要观点

• 房地产税在多数国家和地区为地方政府提供重要财政来源。
• 房地产税的征收方式主要有从价征收（评估价值）和从租征收（虚拟租金）两种。
• 差异化税率设计有助于调节收入分配，但对房价调控作用有限。
• 房地产税多用于公共服务支出，如教育、医疗、基础设施建设等，提升社区价值。
• 房地产税的征收往往与其他政策工具（如印花税、按揭政策）配合使用，以达到更全面的调控效果。
• 房地产税对房价影响较弱，主要原因是土地供给、金融政策、市场供需等更关键。

关键信息

1. 新加坡征收财产税

• 征收范围：包括组屋、私人住宅、EC公寓及所有土地。
• 税基：房屋按虚拟租金（年值）征收，土地按市值征收。
• 税率：
  • 自住型住宅：年值8000新元以内免征，超过部分按七级累进税率征收（最高16%）。
  • 非自住型住宅：按五级累进税率征收（最高20%）。
• 效果：
  • 财产税是新加坡的重要税源，占税收总额的6.25%。
  • 税收用于基础设施、教育、医疗等公共服务，提升资产价值。
  • 对房价影响有限，主要依赖住房供给体系调控。

2. 中国香港征收差饷和土地租金

• 征收范围：土地和房屋，政府物业等免征。
• 税基：差饷按应课差饷租值征收（5%），土地租金按土地契约价值征收（3%）。
• 效果：
  • 差饷和土地租金对财政贡献有限，仅占财政收入的3%。
  • 高房价主要由土地供给不足和居民高杠杆造成，税收并非主要因素。
  • 税收用于市政服务，但对房价抑制作用有限。

3. 美国征收房地产税

• 征收范围：土地和房屋，由郡政府统一征收。
• 税基：由税务部门评估，评估率调节实际税率。
• 税率：名义税率“以支定收”，实际税率在0.27%-2.4%之间。
• 效果：
  • 房地产税是地方政府主要税种，占税收收入的70%以上。
  • 税收用于教育、医疗、公共安全等公共服务，提升社区价值。
  • 对房价调控作用有限，房价上涨主要由金融政策和市场供需决定。

4. 日本征收固都税（固定资产税+都市计划税）

• 征收范围：土地和房屋，由市町村政府统一征收。
• 税基：
  • 土地按上一年土地公示价格的70%评估。
  • 房屋按重建成本评估，每三年评估一次。
• 税率：
  • 固定资产税：1.4%（基准税率），上限为2.1%。
  • 都市计划税：0.2%-0.3%。
• 效果：
  • 固都税是地方政府重要税源，占市町村税收的40%。
  • 税收用于基础设施建设，提升社区价值。
  • 对地价影响不明显，房价上涨主要由金融政策和土地供给不足导致。

5. 德国仅征收土地税

• 征收范围：所有土地，公共用途土地豁免。
• 税基：评估价值，东德与西德评估标准不同。
• 税率：
  • 基准税率由联邦政府规定，东西德不同。
  • 实际税率由地方政府“以支定收”决定，稽征率可自由设定。
• 效果：
  • 土地税是乡镇重要税源，占乡镇税收的14.5%。
  • 对房价影响不显著，房价稳定主要得益于稳健的金融政策。
  • 土地税并非调控工具，而是地方政府筹集财政收入的重要方式。

6. 英国征收市政税

• 征收范围：房屋，特定类型的住房可免征。
• 税基：房屋按评估价值分为A-H或A-I等级，税率按等级累进。
• 税率：以D级住宅为基准，其他等级按税收乘数累进（最高为2倍）。
• 效果：
  • 市政税是地方政府主要税种，占地方政府财政收入的16%。
  • 税收用于市政建设，如道路、清洁、消防等，提升社区价值。
  • 对房价影响较弱，房价上涨主要由土地供给和规划政策导致。

风险提示

• 各国房地产税制度存在人文、体制机制和国别差异。
• 房地产税的征收效果受多种因素影响，如土地供给、金融政策、市场供需等，不能单靠房地产税实现调控目标。
• 不同国家和地区房地产税政策对房价的调控效果不一，需结合当地实际情况分析。

总结

房地产税在各国的征收方式和效果存在显著差异，其主要功能是为地方政府提供财政收入，用于改善公共服务和调节收入分配。然而，房地产税对房价的调控作用有限，更多依赖于其他政策手段。各国在制定房地产税政策时，需结合自身经济结构、土地供给、金融政策等因素，综合考虑其对市场的影响。