20161011-华泰证券-房地产相关系列研究报告（五）：调控慢药房产税_12页_1mb

中国房地产税试点与政策分析总结

核心内容概述

本报告围绕中国房地产税试点政策展开，分析其短期初衷、试点效果、国际经验、实施难点与未来推行时机。报告指出，中国房地产税改革的主要目标是调节房地产供需，抑制房价过快上涨，同时降低地方政府对“土地财政”的依赖，推进税制改革，调节收入分配和财产再分配。然而，从试点效果和国际经验来看，房产税对房价的抑制作用有限，且在当前房地产市场结构分化的情况下，全国范围内推行房产税尚不成熟。

主要观点

1. 房地产税的短期初衷

• 房地产税的短期目标主要是调节房地产供需，抑制房价过快上涨。
• 试点政策主要针对投资性及投机性住房，通过提高持有成本，减少非刚需购房行为。
• 房产税的推出是在房地产价格持续上涨、政府不断进行楼市调控的背景下产生的。

2. 房产税试点效果有限

• 上海和重庆试点后，房价并未出现明显下跌，成交量在政策实施后短期内下降，但很快恢复。
• 采用DID方法分析，结果显示房产税对房价和成交量的抑制作用微弱。
• 房产税对刚性需求影响较小，难以有效调控房价。

3. 国际经验表明房产税对房价影响有限

• OECD国家房产税率平均仅为2.61%，对房价的负向影响程度有限。
• 房产税对房价的边际影响较小，相关系数仅为-0.087。
• 房产税在抑制房价方面的作用有限，主要功能在于调节收入分配和财政收入。

4. 房地产市场结构分化

• 一二线城市房地产市场火热，房价持续上涨。
• 三四线城市面临去库存压力，需扩大需求而非抑制需求。
• 房产税在全国范围内推行尚不成熟，需优先考虑对多套房征税以抑制投机性需求。

5. 房产税实施难点

• 房产税立法尚未完成，提交2017年人大会议的概率较低。
• 不动产登记制度尚未全面施行，影响房产税征收的制度基础。
• 中国房产税率提升空间有限，因房价收入比偏高，税率过高可能引发市场崩盘。

6. 未来房产税实施建议

• 税率提升空间有限，但可通过差别税率调节市场。
• 建议对第二套及以上住房征税，第一套房免征。
• 房产税应以财政收入为主，兼顾调控房价和收入分配。

关键信息

房产税功能

1. 调节供需：通过提高持有成本，抑制投资性购房。
2. 财政收入：替代“土地财政”，增加地方政府收入。
3. 税制改革：提高直接税比重，优化税制结构。
4. 收入分配：通过差别税率调节贫富差距。

试点地区政策

• 上海：针对家庭人均住房面积超过60平米的第二套及以上住房征税，税率0.4%-0.6%。
• 重庆：对高档住宅及无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套及以上住房征税，税率0.5%-1.2%。

房产税对房价的影响

• 试点地区房价未明显下跌，成交量短期下降后恢复。
• 国际数据显示房产税对房价的负向影响有限，边际作用较小。
• 房价上涨主要由收入增长、人口集聚和城镇化推动，房产税难以根本改变这一趋势。

房产税推行时机

• 房产税立法仍处于初稿阶段，预计需等到2018年以后。
• 不动产登记制度全面施行尚需时间，是房产税推行的前提条件。
• 三四线城市需优先考虑去库存，不宜急于推出房产税。

结论

中国房地产税试点虽旨在调控房价，但其短期效果有限，且对刚性需求影响不大。未来房产税应以财政收入为主，通过差别税率抑制投机性需求，建议对多套房征税，第一套房免征。同时，房产税的全面推行需等待立法完成和不动产登记制度的全面实施，预计至少在2018年以后才有条件进行。