房地产行业房产税系列之二：中国房地产税的改革历程、征收现状及效果-20190917-恒大研究院-12页_1mb

房地产税改革与试点效果分析总结

核心内容概述

本报告由恒大研究院发布，旨在分析中国房地产税的改革历程、当前制度现状及上海、重庆试点效果。报告指出，房地产税作为重要的财政工具，其改革一直在探索中，但试点效果有限，未能显著影响房价。

房地产税改革历程

改革阶段划分

1. 初创阶段（1950-1972年）

   • 1950年，房产税成为全国独立税种，与地产税合并为城市房地产税。

2. 萎缩阶段（1973-1983年）

   • 1973年，部分房产税纳入工商税种，房地产税的经济调节功能减弱。

3. 萌芽发展阶段（1984-2002年）

   • 1984年，房地产税拆分为房产税和城镇土地使用税。
   • 1986年，《中华人民共和国房产税暂行条例》发布，对个人非营业用房产免征。

4. 改革探索阶段（2003-2010年）

   • 2003年，首次提出对自住房征税。
   • 2006年，物业税空转，但未实际征收。
   • 2008年，废止《城市房产税暂行条例》，全面征收房产税。

5. 新型房地产税试点阶段（2011年至今）

   • 2011年，上海和重庆率先开展房产税改革试点。
   • 2013年，十八届三中全会提出“加快房地产税立法并适时推进改革”。
   • 2018年，房地产税立法被列入五年立法规划，法律草案正在拟定中。

房地产税现状

征税对象与范围

• 征税对象：办公楼和商业营业性用房为主，对个人住房免征。
• 税基：房产原值减除10%-30%后的余值，税率1.2%；房产出租则以租金收入为税基，税率12%（个人出租为4%）。
• 免征范围：包括国家机关、军队、宗教场所、个人非营业用房产等。

税收制度特点

• 征收范围主要在城镇，征税对象有限，税基较小。
• 采用历史成本法，未将房产增值部分纳入征税范围，与西方房产评估值制度存在差异。

房产税试点情况

上海与重庆试点方案

试点效果分析

• 税收收入有限：2018年上海房产税收入为213.8亿元，占地方税收3.4%；重庆为67.3亿元，占地方税收4.2%。
• 对房价影响不明显：试点期间，房价涨幅未出现独立走势，长期来看，上海和重庆商品房均价年均涨幅分别为8.5%和8.6%。
• 抑制高档住房消费：重庆试点对别墅、高档公寓的成交套数和面积有明显抑制，但开发商存在规避征税的可能。

试点效果有限的原因

1. 征税范围窄、税率偏低、免征面积大

   • 上海仅针对增量住房，重庆针对高档住房，未覆盖大部分普通住宅，税基较小。
   • 税率普遍偏低，未能有效增加持房成本，抑制投机效果有限。
   • 免征面积较大，对居民基本住房需求造成影响。

2. 住房供给不足是房价上涨主因

   • 上海和重庆2010年套户比分别为0.93、0.98，2018年分别为0.93、1.01，表明住房供给长期不足。
   • 随着城镇化推进，人口向大城市聚集，住房需求旺盛，房产税难以发挥调控作用。

风险提示

• 房地产税推进超预期，可能对市场产生较大影响。

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