2019_仲量联行中国及亚太区酒店管理合同洞察_30页_5mb

2019年中国/亚太区酒店管理合同趋势洞察总结

核心内容概述

本报告由中国饭店协会与仲量联行联合发布，旨在分析2014至2018年间中国与亚太区酒店管理合同的主要商业与法律条款，揭示行业趋势，并提供对比亚太区的见解。报告涵盖了中国酒店业的发展历史、现状及未来趋势，重点分析了管理合同中的关键条款，如签约年限、续约年限、基本管理费用、奖励管理费用、业绩测试及提前终止条款等。

主要观点

中国酒店业发展历史

• 1980-1990年：起步探索阶段，1982年北京建国饭店成为首家中外合资酒店，1988年上海希尔顿酒店成为首家全外资酒店。
• 1990-2010年：高速发展阶段，经济型酒店迅速增长，如锦江之星，同时多个国内酒店集团如华住成立。
• 2010-2018年：野蛮发展阶段，地产开发商积极进入高端酒店市场，导致部分项目因商品房销售不佳而无法完成。

中国酒店管理合同现状

• 签约年限：中国酒店管理合同的首次签约年限较长，大部分为20-29年，而亚太区则呈现缩短趋势，多数合同年限小于20年。
• 续约年限：中国以10年为单位续约，亚太区则以5年为单位，部分合同无需业主同意即可续约。
• 基本管理费用：中国基本管理费用较高，通常为营业总收入的2%-2.9%，而亚太区则为1%-1.9%。
• 奖励管理费用：中国和亚太区均以阶梯制为主，但中国有更多合同采用固定百分比形式收取。
• 业绩测试：中国和亚太区的业绩测试方式相似，多采用连续两年的测试期，且测试标准多为预算净利润或竞争组群收入指数的85%。
• 提前终止条款：中国管理合同中提前终止条款较少，且较少涉及补偿金和优先购买权，这可能影响酒店资产的估值。

关键信息

调查样本容量

• 中国：过去5年内签署的酒店管理合同数量为33份。
• 亚太区：2018年调查样本为98份，其中东南亚占比最高（47份）。

酒店定位与业主背景

• 酒店定位：中国新建酒店中，一线及新一线城市占比达59%，二线城市占30%。
• 业主背景：多数酒店业主为地产开发商，部分合同中业主对总经理、财务总监等关键职位的任命权有明确要求。

酒店管理合同十大要点

1. 签约年限：中国首次签约年限较长，续约年限也较长。
2. 基本管理费用：中国基本管理费用较高。
3. 奖励管理费用：以阶梯制为主，部分采用固定百分比形式。
4. 业绩测试：测试标准多为预算净利润或竞争组群收入指数的85%。
5. 提前终止条款：较少包含，影响资产估值。
6. 装置设备储备金：中国更多采用阶梯制形式。
7. 酒店运营品牌方选择：建议选择至少3个品牌方以增加灵活性。
8. 资产价值提升：提升经营毛利润可显著提升酒店资产价值。
9. 资产管理团队能力要求：需具备酒店运营、投融资及房地产相关经验。
10. 合同重新谈判与换牌：可作为解锁机会的重要手段。

酒店管理合同主要商业条款

结论与建议

• 酒店管理合同是资产管理的核心，影响资产价值和盈利能力。
• 中国酒店管理合同在签约年限、基本管理费用、业绩测试等方面与亚太区存在差异。
• 建议在合同谈判中充分考虑条款对未来资产处置的影响，并提升资产管理团队的专业能力。

仲量联行亚太区业务概况

• 国家：8个
• 城市：12个
• 酒店行业专家：100+名
• 交易量市场份额：50%+
• 服务范围：涵盖市场调研、收购、项目建造与翻新、开业筹备、资产运营及资产处置等全生命周期服务。

附录：关键要点

1. 酒店管理合同商业谈判时间至少6~8个月，不可忽视。
2. 建议选择至少3个酒店运营品牌方以增加灵活性。
3. 酒店管理合同重新谈判、换牌及重新定位是提升资产价值的重要手段。
4. 提升经营毛利润可带来20倍的资产价值增长。
5. 资产管理团队需具备酒店运营、投融资及房地产综合能力。

项目类型与服务内容

• 市场调研：可行性研究、战略咨询、选址研究、最高及最佳用途分析。
• 收购：买方建议、定价分析、管理合同审核、尽职调查、技术性尽职调查。
• 项目建造与翻新：技术/设计审核、成本预估、设计管理服务、物业升级规划、顾问筛选、建筑模型制作。
• 开业筹备：运营商筛选、管理合同审核/谈判、开业筹备服务、商业计划审核、品牌审核。
• 资产运营：资产管理、到期合同谈判、业绩标杆分析、资产价值评估、管理协议审核、运营预算审核、资本支出审核、重新定位研究、运营审核、挂牌上市/年报支持、能源及可持续性审核。
• 资产处置：持有与退出策略、资产定价建议、尽职调查、营销战略、全球跨境酒店投资、买卖协议谈判、资产处置。

感谢参与方

• 中国饭店协会业主工作委员会
• 环球律师事务所（王悦合伙人律师）
• 上海裕际酒店管理咨询有限公司（CEO潘小科）
• 通商律师事务所（沈晓琳合伙人律师）