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亚太区酒店投资概览（2019年上半年）

核心内容

2019年上半年，亚太区酒店投资交易总额为45亿美元，与2018年上半年基本持平。预计2019年全年总交易量将至少与2018年的88亿美元持平。投资活动主要集中在12个国家，共完成59笔交易，涉及超过9000间客房。

主要观点

• 投资趋势：投资者在面对资金部署压力时，调整了风险预期，以寻求目标回报。尽管存在中美贸易关系紧张等外部不确定性，核心市场资产仍受到稳健投资者的青睐。
• 投资者类型：私募基金和开发商是过去十年亚太区最活跃的酒店投资者，2019年上半年交易额占比37%。REIT和高净值人士也表现活跃，交易额占比27%。
• 本地投资主导：本地投资者推动了80%的交易，其中日本房地产投资信托基金（REIT）是最大的本地投资者，而私募基金是最大的跨境投资者，占比约27%。
• 市场活跃度：日本、中国、新加坡、韩国、马尔代夫和澳大利亚是主要投资市场，其中日本和中国是最大的投资目的地。

关键信息

日本

• 市场表现：上半年交易额创历史新高，达14亿美元，其中近一半来自REIT。
• 重要交易：
  • 东京御台场希尔顿酒店（453间客房）以5.6亿美元（约624亿日元）出售。
  • 大阪心斋桥东方快捷酒店以2,520万美元出售。
  • 星野度假村REIT收购三家酒店，总投资额约8,060万美元。
• 展望：预计下半年将完成至少三笔超过1亿美元的交易，主要机会在较小城市和度假村目的地。

中国

• 市场表现：上半年交易额占比约25%，仍是亚太区第二大流动性市场。
• 重要交易：
  • 北京翠宫饭店（411间客房）以27亿元人民币（约4.02亿美元）出售。
• 投资趋势：本地投资者多以物业面积单价定价，境外投资者则以每间房单价考量，收益率偏低导致境外投资者谨慎。一线市场仍吸引外国投资者设立旗舰店，二线市场如西安、成都和苏州可能成为新方向。

新加坡

• 市场表现：上半年交易活跃，预计年底投资交易额将超过8亿美元，成为亚洲最活跃市场之一。
• 重要交易：
  • 宜必思新加坡诺维娜酒店（241间客房）以1.7亿新元（约7,000万美元）出售。
  • 雅诗阁来福士广场酒店（146间客房）以2.61亿美元出售。

韩国

• 市场表现：上半年交易额稳定，酒店绩效提升推动交易量增长。
• 重要交易：
  • 首尔智选假日酒店乙支路店（224间客房）以5,070万美元出售，平均每间客房单价226,500美元。

马尔代夫

• 市场表现：上半年完成两笔重大交易，预计年底投资交易额将达近5亿美元，整个印度洋地区将创历史新高。
• 重要交易：
  • 拉格利岛康莱德酒店（151间客房）以约5.6亿美元出售。
  • 斐诺岛度假村（125间客房）以8,360万美元出售给德国海滨酒店。

泰国

• 市场表现：年初至3月因大选前观望情绪浓厚，交易量下降。大选结束后，市场预计将升温，尤其是曼谷。
• 重要交易：
  • 曼谷素坤逸15号福朋喜来登酒店（268间客房）计划出售给TA Global。

澳大利亚

• 市场表现：本地投资者主导市场，占总投资额的72%。
• 重要交易：
  • 布里斯班下一个酒店（304间客房）以7,280万美元出售。
  • 希尔顿冲浪者天堂酒店（224间客房）以4,950万美元出售。
  • 麦克01酒店（120间客房）以3,360万美元出售。
  • 阿德莱德梅费尔酒店和阿达科精品酒店以7,000万美元出售。
  • 新加坡雅诗阁REIT收购悉尼机场Felix by 8hotels（150间客房），后更名为馨乐庭连心悉尼机场酒店。

投资展望

• 谨慎预期：投资者在预测亚太地区酒店收入增长时较为谨慎，但收益率吸引力和资金配置需求将继续推动投资。
• 利率影响：各国政府收益率下滑，2019年下半年利率下调可能性增加，可能影响投资者对收益率的预期。
• 市场前景：尽管环境不明朗，亚太区酒店投资仍保持强劲势头，尤其在大型活动和旅游热点地区。

仲量联行联系方式

• 亚洲：
  • 新加坡办公室：
    • Mike Batchelor，首席执行官，mike.batchelor@ap.jll.com
    • Nihat Ercan，董事总经理，nihat.ercan@ap.jll.com
    • Adam Bury，资深副总裁，adam.bury@ap.jll.com
    • Charlie Macildowie，副总裁，charlie.macildowie@ap.jll.com
  • 中国内地办公室：
    • 陈玲玮，副总裁，lingwei.tan@ap.jll.com
  • 中国香港办公室：
    • Corey Hamabata，资深副总裁，corey.hamabata@ap.jll.com
  • 泰国办公室：
    • Paul Chakkrit，资深副总裁，chakkrit.chakra@ap.jll.com
• 澳大拉西亚：
  • 悉尼办公室：
    • Craig Collins，首席执行官，craig.collins@ap.jll.com
    • Mark Durran，董事总经理，mark.durran@ap.jll.com
    • Andrew Langsford，资深副总裁，andrew.langsford@ap.jll.com
  • 墨尔本办公室：
    • Peter Harper，行政副总裁，peter.harper@ap.jll.com
  • 布里斯班办公室：
    • Tom Gibson，资深副总裁，tom.gibson@ap.jll.com
  • 新西兰办公室：
    • Nick Thompson，副总裁，nick.thompson@ap.jll.com

总结

2019年上半年亚太区酒店投资市场总体保持活跃，交易总额达45亿美元，主要集中在日本、中国、新加坡、韩国、马尔代夫和澳大利亚。本地投资者主导交易，而私募基金和REIT是主要的资本来源。市场环境虽然存在不确定性，但酒店资产的收益率吸引力和资金配置需求仍推动投资增长。仲量联行作为专业机构，持续提供相关咨询服务，并在各主要市场设有专业团队。