2023-05-06-仲量联行-2023中国酒店管理合同白皮书_32页_10mb

2023年中国酒店管理合同白皮书总结

核心宗旨：本报告旨在系统梳理中国酒店管理合同的关键条款及市场发展趋势，向酒店业主方赋能其在资产管理中的决策，实现可持续双赢。

• 背景：从公元前西周中期的“五祀卫鼎”刻字看中国契约文化渊源，至今契约管理已是现代酒店管理合同中的核心逻辑。
• 数据来源：基于80份中国酒店管理合同样本。

一、合同条款分类与演变

1. 合同条款结构（仲量联行管理合同框架）

• 初签管理年限：平均20-24年，联合品牌定位决定年限（档次越高年限越长）。
• 续约年限：中国合同续约次数普遍低于亚太（中国单次续约最多，亚太多为续2次）。

2. 关键商务条款

• 基本管理费（Base Royalty）：占总收入1-3%，多数固定设定，部分使用阶梯式。
• 阶梯式奖励管理费：79%采用阶梯提取，年份达到GOP完成率（如85%）进行测评。
• 技术服务费：总金额多见100万-250万；每房间费用差异应档次与规模。
• 家具设备储备金（FF&E）：占收入3%-5%，以奢侈品为主。

二、市场与运营商情况

1. 星级分布

• 中国大陆星钻店长占酒店比例：高端酒店54%、国际品牌超四成。

2. 酒店年开间数统计

• 中端酒店占比最多（35%），开间数中多数控制在201-400开间。

三、合同审批与权利分配的本地化

• 业主审批权：66%合同范继续要求财报与资本支出审批，比例为亚太的一半左右。
• 人事管理：总经理任命权上，仍由业主优先选择候选人，运营商推荐为准。
• 开业预算：70%-80%从事人工成本及设备。
• 违约终止机制：国内合同相比较少提前终止条款，以及解除违约赔偿条款更新不足。

四、业绩测试与合同保障

• 业绩担保条款应用少：仅占2%，多以固定绩效评估与结构性财务补偿替代。
• 补救机制：多数合同（98%）允许运营商通过支付GOP差额补救业绩不足。
• 评估机制：使用GOP与RevPAR两个维度来判定是否符合合同目标。

五、宏观经济与未来趋势

• 受益于国内旅游经济复苏，高端与奢华酒店优先升级，并减少酒店库存。
• 合同条款趋于本地化，避免单一移栽国际模板，尤其表现在守约权、补偿统一上体现中国特色。

结语建议

• 建议酒店业主从资产管理视角深入理解合同条款，合理配置风险，配合市场动态调整营运与开发策略。通过专业机构（如仲量联行）推进合同谈判及长期资产管理，提升资产价值，并有利阶段性出售过程中保障资产价值最大化。

免责声明：仲量联行尊重数据脱敏原则，所发布观点基于当前供求背景和市场观察。