2017-莫尼塔-别为美国房地产操心！_10页-2mb

美国房地产市场分析总结

核心内容

本文主要分析了美国房地产市场当前的状况，探讨其是否存在泡沫以及未来可能面临的挑战。尽管美联储加息和缩表等政策变化可能对市场产生影响，但整体来看，美国房地产市场仍表现出较强的韧性与基本面支撑。

主要观点

1. 房价合理，泡沫风险较低

   • 当前美国房价虽然接近次贷危机前的高位，但经通胀调整后，仍远低于2006年的高点。
   • 大型房地产机构普遍看好未来5年房价上涨约20%，表明市场预期温和上涨，是健康市场的特征之一。

2. 房地产市场供不应求

   • 自2011年以来，美国房屋供应持续增长，但库存仍处于历史低位。
   • 房屋销量稳步上升，房价上涨更快，显示市场处于供不应求状态。
   • NAHB销售指数表明建筑商信心已恢复至2005年水平，预示未来市场仍有支撑。

3. 房贷市场相对健康

   • 贷款违约率持续下降，贷款审核条件依然偏严，整体贷款市场健康。
   • 抵押贷款可获得性稳步上升，但多数为固定利率贷款，对已购房者影响较小。

4. 住房自有率低，购房需求支撑

   • 美国住房自有率较低，高租金回报率和人口年龄结构（如老龄化）对购房需求形成支撑。
   • 未来购房需求仍有增长空间。

关键信息

• 政策风险：美联储加息和缩表可能推高抵押贷款利率，抑制新购房者需求，但不会快速收紧货币政策，以避免重蹈次贷危机覆辙。
• 历史参考：2013年Taper Tantrum时期，虽然抵押贷款利率短时大幅上升，但房价并未下跌，显示市场基本面支撑较强。
• 海外投资者影响：海外投资者（尤其是中国和加拿大）在美国购房占比高，但强势美元和人民币贬值可能抑制其购买意愿。
• 外部冲击：自然灾害和地缘政治冲突（如欧洲政局和朝鲜半岛局势）可能对房地产市场造成不可抗力影响，但当前这些风险尚未显现。

结论

综合来看，美国房地产市场在当前政策环境下仍具备较强的基本面支撑，房价上涨趋势有望持续。尽管存在一些隐忧，如抵押贷款利率上升和海外投资者热情下降，但这些因素的影响可能被市场基本面所抵消。除非出现战争或自然灾害等极端情况，否则美国房地产市场将保持相对稳定和温和上涨。

图表要点

• 图表1：显示REITs指数对美联储政策较为敏感。
• 图表2-3：表明美国房价虽接近次贷危机前高位，但经通胀调整后仍远低于2006年高点。
• 图表4-5：显示美国房屋库存处于历史低位，供应不足。
• 图表6-9：反映美国新建住房量价齐升、房贷可获得性上升、建筑商信心恢复。
• 图表10-11：指出住房自有率低、购房出租回报率高，支撑购房需求。
• 图表12-15：显示抵押贷款利率上升、房贷市场降温、固定利率贷款占主导、首付比例略有上升。
• 图表16-17：表明美联储持有大量MBS，缩表可能对市场产生冲击。
• 图表18-19：展示2013年Taper Tantrum对市场的影响及房价稳定。
• 图表20-21：反映海外投资者在美国购房占比及主要来源国。

免责声明

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