2017-莫尼塔：别为美国房地产操心_10页-2mb

美国房地产市场分析总结

核心内容

本文主要分析了美国房地产市场当前的基本面状况以及潜在的政策风险，指出尽管存在一些“隐忧”，但整体市场仍具备健康发展的条件，未来房价有望继续温和上涨。

主要观点

• 房价合理：尽管房价指数接近次贷危机前的高位，但考虑到美联储的量化宽松政策，经通胀调整后的房价仍低于2006年的高点，表明当前房价相对合理。
• 供不应求：自2011年以来，美国房屋供应持续增长，但库存仍处于历史低位，销量稳步上升，市场仍处于供不应求状态。
• 房贷健康：房贷违约率持续下降，贷款审核依然严格，整体房贷市场健康。
• 自有率低：美国住房自有率较低，高租金回报率和人口年龄结构对购房需求有支撑作用。
• 政策风险可控：尽管美联储加息和缩表可能带来抵押贷款利率上升和销量下滑的风险，但政策收紧节奏可能慢于市场预期，且美元指数上涨空间有限，不会对海外投资者构成重大影响。

关键信息

1. 美国房地产市场基本面分析

• 房价：标普/CS指数和NAHB住房市场指数接近次贷危机前的高位，但经通胀调整后仍低于2006年高点。
• 库存：房屋库存水平长期处于历史低位，即使新开工加速，库存仍不足。
• 销量：新建住宅量价齐升，NAHB销售指数保持在50以上，显示市场乐观。
• 房贷：房贷违约率下降，贷款审核严格，市场整体健康。
• 自有率：住房自有率较低，对购房需求形成支撑。

2. 政策风险与历史参考

• 美联储政策：加息和缩表可能对房地产市场造成冲击，但政策收紧节奏可能慢于预期。
• 历史参考：2013年Taper Tantrum期间，抵押贷款利率短时上升，但房价未出现明显回调，市场基本面支撑房价稳定。
• 利率影响：大多数房贷为固定利率贷款，利率上升对已购房者影响较小，但对新购房者形成压力。

3. 海外投资者影响

• 海外购房占比：自2011年以来，海外投资者购房占比稳定在8%左右，其中中国和加拿大投资者占比较高。
• 汇率影响：美元指数上涨削弱了海外投资者购买美国房产的积极性，人民币兑美元贬值也提高了美国房价的人民币计价成本。
• 政策影响：美国对投资移民门槛的提高可能进一步抑制中国投资者的购房热情。

4. 外部风险因素

• 自然灾害与地缘政治：若发生战争或自然灾害等不可抗力事件，美国房地产市场可能受到影响，但当前未有明显迹象。
• “特朗普行情”逆转：美元指数上涨动能不足，汇率变化不会成为海外投资者的主要障碍。

结论

综合来看，美国房地产市场基本面健康，房价上涨仍有支撑，尽管存在加息、缩表和汇率等风险因素，但这些因素的影响可能被市场预期和政策节奏所缓冲。因此，对美国房地产市场持相对乐观态度，预计在无重大外部冲击的情况下，房价将继续温和上涨。