数说公募REITs_2023年三季报：业绩环比回暖，板块仍有分化-20231107-国金证券-17页_3mb

数说公募REITs 2023年三季报总结

核心内容概览

2023年三季报数据显示，多数公募REITs经营业绩实现环比提升，近七成REITs营收超额完成预期水平。不同板块表现分化，其中仓储物流与保租房项目表现较为稳定，而产业园区、公路及能源类项目则呈现不同程度的波动。二级市场方面，REITs加权价格指数呈现“倒U”型走势，7月初因利好刺激出现反弹，10月因解禁及资金面偏紧导致跌幅扩大。

主要观点

1. 经营业绩表现

• 多数REITs三季度收入实现环比提升，尤其是首批四单扩募REITs、部分高速公路、环保水务及能源类项目。
• 前三季度累计业绩中，深圳能源REIT、东吴苏园REIT完成率较高，而中关村REIT、中国交建REIT表现不及预期。
• 保租房、环保水务与仓储类型项目的完成率整体靠前，其中深圳能源REIT、东吴苏园REIT表现突出。
• 临港REIT、首钢绿能REIT等项目因维修改造、运营费用等支出预留，可供分配金额与收入完成率出现背离。

2. 细分类型分析

• 产业园区：整体表现分化，中关村REIT出租率仍处低位，张江产业园REIT需关注扩募资产出租率提升；东吴苏园REIT、华夏合肥高新REIT、国泰君安东久REIT等表现稳健。
• 仓储物流：整体表现稳定，红土创新盐田港REIT、中金普洛斯REIT、嘉实京东仓储REIT出租率均保持高位。
• 保租房：出租率与租金收入保持稳定，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT、华夏北京保障房REIT等表现较好。
• 高速公路：多数项目车流量与通行费实现边际改善，但部分项目因路段改扩建、货运表现不佳导致业绩环比下降。
• 环保水务：受季节性影响，三季度运营表现环比提升，富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT等表现良好。
• 能源类：表现分化，深圳能源REIT、中航京能光伏REIT业绩稳中向好，国家电投REIT受小风季影响，发电量下降。

3. 收益分配情况

• 截至10月末，共17只公募REITs及时兑现2023年内收益，其中高速公路与能源类项目分派率较高。
• 分派率排名靠前的产品包括：浙商沪杭甬REIT、国金中国铁建REIT、鹏华深圳能源REIT、中航京能光伏REIT等，均在8%以上。

4. 二级市场表现

• REITs加权价格指数在三季度呈现“倒U”型走势，7月初反弹，8-9月震荡，10月跌幅扩大。
• 三季度各类型REITs整体收益表现由高到低排序为：仓储物流 > 保租房 > 高速公路 > 生态环保 > 能源类 > 产业园区。
• 截至10月末，近七成REITs产品跌破发行价，其中高速公路类型整体跌幅较深，而保租房、仓储类REITs涨幅靠前。
• 成交量方面，三季度多数REITs成交量较二季度增加，成交量排名前三的产品为：中关村REIT、厦门安居REIT、苏园产业REIT。

关键信息总结

经营业绩完成率

• 三季度完成率：近七成REITs营收完成率超预期，其中保租房、环保水务与仓储类型项目表现突出。
• 前三季度累计完成率：深圳能源REIT、东吴苏园REIT完成率较高，而中关村REIT、中国交建REIT表现不佳。
• 可供分配金额完成率：部分REITs因预留支出导致可供分配金额与收入完成率不一致，如临港REIT、首钢绿能REIT。

运营情况

• 产业园区：出租率分化明显，中关村REIT出租率持续下滑，张江产业园REIT需关注扩募资产去化。
• 仓储物流：出租率与租金水平保持稳定，红土创新盐田港REIT因扩募资产并入导致租金提升。
• 保租房：出租率与租金收入保持稳定，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT等表现较好。
• 高速公路：多数项目车流量与通行费环比改善，但部分项目因周边路网变化及改扩建影响，业绩下滑。
• 环保水务：受季节性影响，三季度运营表现提升，富国首创水务REIT、中航首钢绿能REIT等表现良好。
• 能源类：深圳能源REIT、中航京能光伏REIT表现较好，国家电投REIT因小风季影响发电量下降。

二级市场表现

• 加权价格指数：三季度呈现“倒U”型走势，7月初反弹，10月回调。
• 分类别指数：产权类REITs价格回报优于特许经营权类，且分化程度有所收敛。
• 分产品涨跌幅：除中关村REIT、蛇口产园REIT、张江产业园REIT外，其余产品均实现上涨，其中中国铁建REIT、安徽交控REIT、盐田港REIT、北京保障房REIT等涨幅靠前。
• 成交量：三季度成交量较二季度有所增加，成交量排名前三的产品为中关村REIT、厦门安居REIT、苏园产业REIT。

结论

2023年三季报显示，公募REITs整体经营业绩呈现回暖趋势，但板块间分化依然显著。仓储物流与保租房项目表现稳健，而产业园区、公路及能源类项目则受宏观经济和行业因素影响较大。二级市场方面，REITs价格指数波动明显，成交量有所提升，但多数产品已跌破发行价，市场整体估值处于低位。未来，需持续关注各板块的运营改善情况以及市场情绪变化对REITs价格的影响。