> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 公募 REITs 周报（第 78 期）总结 ## 核心内容概览 本周，公募 REITs 市场延续调整走势，**中证 REITs 指数周跌幅为 -1.7%**，年初至今跌幅为 -9.9%。与主要股债指数相比，其表现弱于沪深 300（+2.3%）、中证转债（+1.2%）和中证全债（+0.1%）。近一年回报率为 -19.4%，波动率为 8.6%。 REITs 总市值为 2303 亿元，较上周减少 1 亿元；全周日均换手率为 0.40%，环比增加 0.06%。 ## 主要观点 1. **板块表现分化**： - 除生态环保、市政、水利类 REITs 收涨外，其他类型均收跌。 - 产权类 REITs 平均周跌幅为 -1.8%，特许经营权类为 -0.8%。 - 周度涨幅前三的 REITs 分别为： - 中金中国绿发商业REIT（+3.04%） - 中航首钢绿能REIT（+1.86%） - 中信建投明阳智能新能源REIT（+1.55%） 2. **交易活跃度与资金流向**： - **数据中心 REITs** 交易最活跃，区间日均换手率为 2.1%。 - 交通 REITs 成交额占比最高，占 REITs 总成交额的 19.0%。 - 主力净流入前三为： - 南方润泽科技数据中心 REIT（3382 万元） - 华泰三峡新能源 REIT（2877 万元） - 南方万国数据中心 REIT（746 万元） 3. **新项目进展**： - **华泰三峡清洁能源REIT** 成功上市，为东北地区首单能源公募 REITs，底层资产为大连庄河Ⅲ海上风电项目，募集金额约 40 亿元，网下有效认购倍数超 60 倍。 - **华泰紫金金鹰商业不动产REIT** 已正式申报，拟募资 32.26 亿元，项目底层资产为城东仙林金鹰湖滨天地。 ## 关键信息 ### 一、市场走势 - **中证 REITs 指数**： - 周收盘价为 701.53 点，周跌幅 -1.7%。 - 年初至今跌幅 -9.9%，近一年回报率 -19.4%，波动率 8.6%。 - **指数对比**： - 沪深 300 > 中证转债 > 中证全债 > 中证 REITs。 - 年初至今：中证转债（+2.8%）> 中证全债（+2.8%）> 沪深 300（+1.4%）> 中证 REITs（-9.9%）。 ### 二、资产类型表现 - **数据中心 REITs**：区间日均换手率最高（2.1%），成交额占比 10.5%。 - **交通 REITs**：成交额占比最高（19.0%）。 - **能源基础设施 REITs**：区间日均换手率 0.9%，成交额占比 18.2%。 - **消费基础设施 REITs**：成交额占比 12.2%，但多数表现疲软。 ### 三、估值与分红 - **年化现金分派率均值**：7.6%。 - **产权类 REITs 股息率**：比中证红利股息率均值高 106BP。 - **经营权类 REITs 内部收益率**：与十年期国债收益率利差为 374BP。 ### 四、REITs 估值指标 - **相对净值折溢价率**：反映基金市场价值与公允价值的关系，类似股票的 PB 指标。 - **P/FFO**：当前价格与经营现金流的比率，反映短期估值。 - **IRR**：内部收益率，用于衡量投资回报。 ### 五、一级市场动态 - 从 2026 年 1 月 1 日至 8 月 7 日，**共有 12 只 REITs 处在已问询阶段**，**16 只已反馈**，**2 只已受理**。 - 一些 REITs 已通过审核或上市，如： - 华泰三峡清洁能源REIT（已上市） - 华泰紫金金鹰商业不动产REIT（已申报） - 华泰紫金华住安住REIT（已上市） - 汇添富上海地产REIT（已上市） - 中金唯品会REIT（已上市） - 华泰宝湾物流REIT（已上市） ### 六、风险提示 - 公开资料数据滞后 - 二级市场价格波动风险 - 基础设施项目运营风险 - 税收等政策调整风险 - 流动性风险 ## 二级市场表现 ### 不同 REITs 基金涨跌幅 | 名称 | 项目属性 | 项目类型 | 管理公司 | 周涨跌幅(%) | 年初至今涨跌幅(%) | |------|----------|----------|----------|-------------|------------------| | 中金中国绿发商业REIT | 产权类 | 消费基础设施 | 中金基金 | +3.04 | -6.36 | | 中航首钢绿能REIT | 特许经营类 | 生态环保 | 中航基金 | +1.86 | +2.13 | | 中信建投明阳智能新能源REIT | 产权类 | 能源基础设施 | 中信建投基金 | +1.55 | -7.58 | | 南方顺丰物流REIT | 产权类 | 仓储物流 | 南方基金 | +1.52 | -5.38 | | 华夏金茂商业REIT | 产权类 | 消费基础设施 | 华夏基金 | +0.84 | +3.58 | | 中航京能光伏REIT | 产权类 | 能源基础设施 | 中航基金 | +0.78 | +0.14 | | 华夏和达高科REIT | 产权类 | 园区基础设施 | 华夏基金 | +0.73 | -0.94 | | 嘉实物美消费REIT | 产权类 | 消费基础设施 | 嘉实基金 | +0.68 | -9.31 | | 国泰海通济南能源供热REIT | 特许经营类 | 市政设施 | 国泰海通资管 | +0.59 | -0.02 | | 招商高速公路REIT | 特许经营类 | 交通基础设施 | 招商基金 | +0.43 | +12.30 | | 易方达广西北投高速REIT | 特许经营权类 | 交通基础设施 | 易方达基金 | +0.41 | +0.85 | | 银华绍兴原水水利REIT | 特许经营类 | 水利设施 | 银华基金 | +0.34 | +1.68 | | 华夏中国交建REIT | 特许经营类 | 交通基础设施 | 华夏基金 | +0.05 | +15.63 | ### 不同 REITs 区间日均换手率和成交额占比 | 资产类型 | 区间日均换手率(%) | 成交额占比(%) | |----------|------------------|---------------| | 新型基础设施 | 2.1 | 10.5 | | 能源基础设施 | 0.9 | 18.2 | | 市政设施 | 0.7 | 1.4 | | 水利设施 | 0.5 | 1.0 | | 园区基础设施 | 0.5 | 14.8 | | 仓储物流 | 0.4 | 11.3 | | 生态环保 | 0.4 | 1.8 | | 消费基础设施 | 0.3 | 12.2 | | 保障性租赁住房 | 0.3 | 7.1 | | 交通基础设施 | 0.3 | 19.0 | | 商业不动产 | 0.2 | 2.5 | ### 不同 REITs 产品资金流向 | 代码 | 简称 | 主力净流入额(万元) | 连续流入天数 | 主力净流入额占比(%) | |------|------|---------------------|----------------|---------------------| | 180901.SZ | 南方润泽科技数据中心REIT | 3,381.53 | 5 | 2.04 | | 508059.SH | 华泰三峡新能源REIT | 2,877.11 | 1 | 2.39 | | 508060.SH | 南方万国数据中心REIT | 745.52 | 5 | 0.83 | | 180305.SZ | 南方顺丰物流REIT | 675.28 | 5 | 0.45 | | 180801.SZ | 中航首钢绿能REIT | 506.00 | 5 | 0.43 | ## 一级市场发行 ### REITs 发行动态 | 名称 | 资产类型 | 申报类型 | 项目状态 | 更新日期 | |------|----------|----------|----------|-----------| | 华泰紫金金鹰商业不动产REIT | 商业不动产 | 首发 | 已申报 | 2026-07-31 | | 华泰三峡清洁能源REIT | 能源基础设施 | 首发 | 已上市 | 2026-06-10 | | 华泰紫金华住安住REIT | 商业不动产 | 首发 | 已上市 | 2026-06-23 | | 汇添富上海地产REIT | 商业不动产 | 首发 | 已上市 | 2026-04-23 | | 中金唯品会REIT | 商业不动产 | 首发 | 已上市 | 2026-04-23 | | 华泰宝湾物流REIT | 仓储物流 | 首发 | 已上市 | 2026-04-23 | | 中金厦门安居REIT | 保障性租赁住房 | 扩募 | 通过 | 2026-03-16 | | 华夏金隅智造工场REIT | 消费基础设施 | 首发 | 已上市 | 2026-03-16 | ## 估值跟踪 ### 不同项目类型 REITs 估值水平和年化派息率 | 名称 | 资产类型 | 上市日期 | 年化现金分派率(%) | 相对净值折溢价率(%) | P/FFO | IRR | |------|----------|-----------|------------------|---------------------|--------|------| | 博时招商蛇口产业园REIT | 园区基础设施 | 2021-06-21 | 5.75 | -35.01 | 17.00 | 9.71 | | 华夏合肥高新REIT | 园区基础设施 | 2022-10-10 | 9.33 | -50.29 | 17.08 | 10.75 | | 华夏杭州和达高科REIT | 园区基础设施 | 2022-12-27 | 6.13 | -26.12 | 17.90 | 8.47 | | 易方达广州开发区高新产业园REIT | 园区基础设施 | 2024-09-23 | 7.37 | -45.93 | 18.22 | 9.92 | | 平安广州交投广河高速公路REIT | 交通基础设施 | 2021-06-21 | 10.64 | -24.52 | 10.40 | 11.43 | | 华夏越秀高速公路REIT | 交通基础设施 | 2021-12-14 | 9.22 | -18.45 | 12.32 | 8.47 | | 红土创新盐田港REIT | 仓储物流 | 2021-06-21 | 4.66 | -1.80 | 22.44 | 6.25 | | 华夏深国际REIT | 仓储物流 | 2024-07-09 | 4.64 | 9.68 | 21.68 | 6.58 | | 华泰紫金宝湾物流REIT | 仓储物流 | 2024-10-29 | 5.88 | -16.17 | 16.58 | 8.05 | | 南方顺丰物流REIT | 仓储物流 | 2025-04-21 | 4.92 | 3.13 | 19.71 | 5.81 | | 华夏安博仓储REIT | 仓储物流 | 2025-12-19 | 4.62 | -22.86 | 17.64 | 7.02 | | 鹏华深圳能源REIT | 能源基础设施 | 2022-07-26 | 11.60 | 11.60 | 14.46 | 3.28 | | 工银瑞信蒙能清洁能源REIT | 能源基础设施 | 2024-12-10 | 14.56 | -1.63 | 5.23 | 0.98 | | 红土创新深圳安居REIT | 保障性租赁住房 | 2022-08-31 | 3.08 | 38.78 | 33.97 | 3.19 | | 招商蛇口租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2024-10-23 | 3.48 | 29.04 | 28.11 | 3.46 | | 中航北京昌保租赁住房REIT | 保障性租赁住房 | 2026-04-29 | 14.94 | 20.63 | 8.14 | 3.06 | | 华夏华润商业REIT | 消费基础设施 | 2024-03-14 | 3.83 | 47.28 | 25.55 | 3.45 | | 中金印力消费REIT | 消费基础设施 | 2024/04/30 | 4.59 | 25.00 | 21.88 | 5.19 | | 华夏大悦城购物中心REIT | 消费基础设施 | 2024-09-20 | 4.16 | 38.95 | 23.88 | 2.81 | | 易方达华威市场REIT | 消费基础设施 | 2025-01-24 | 5.22 | 47.22 | 26.19 | 3.45 | | 中金中国绿发商业REIT | 消费基础设施 | 2025-06-27 | 4.33 | 17.94 | 23.15 | 4.24 | | 华夏中海商业REIT | 消费基础设施 | 2025-10-31 | 4.14 | 2.11 | 26.17 | 2.54 | | 银华绍兴原水水利REIT | 水利设施 | 2024-11-08 | 5.49 | 37.92 | 24.00 | 2.45 | | 中航首钢生物质REIT | 生态环保 | 2021-06-21 | 9.90 | 30.82 | 17.84 | 3.99 | | 南方润泽科技数据中心REIT | 新型基础设施 | 2025-08-08 | 6.74 | 21.81 | 15.61 | 4.00 | ## 总结 本周公募 REITs 市场整体承压，但生态环保、市政、水利类表现相对较好。市场对数据中心和交通类 REITs 的关注度较高，反映出其较高的交易活跃度和资金流入。同时，**东北首单能源公募 REITs 成功上市**，标志着区域基础设施融资的新进展。在一级市场，多个 REITs 项目处于申报或反馈阶段，显示市场持续扩容。二级市场方面，**产权类 REITs 的股息率较高**，而经营权类 REITs 的内部收益率与国债利差较大，体现出不同类型的 REITs 在估值和收益特征上的差异。总体来看，公募 REITs 市场仍需关注政策变化及资产运营表现，以判断其长期价值和投资机会。