【中指研究院】2020中国商业地产发展白皮书_38页_2mb

商业地产行业2020年发展总结

核心内容

2020年，受新冠疫情影响，中国商业地产市场整体承压，但随着政策支持、市场复苏及行业创新，行业正逐步迈向高质量发展阶段。本报告分析了商业地产在新房市场、租赁市场、土地市场及企业运营方面的表现，并展望了未来行业发展的趋势。

主要观点

1. 市场表现：受疫情冲击，商业地产市场承压

• 新房市场：2020年1-5月，全国商业地产销售面积同比下降23.1%，新开工面积同比下降14.8%，市场整体承压。
• 租赁市场：商铺租金在2020年上半年环比下跌1.09%，写字楼租金累计下跌2.38%。一线城市及核心二线城市仍为租赁市场的主要关注点。
• 土地市场：商办用地推出面积上升，成交面积下降，楼面价上涨。一线城市商办用地成交面积显著增长，但楼面价下跌；三四线城市虽成交面积下降，但楼面价上涨，显示出区域分化趋势。

2. 企业表现：聚焦核心城市、创新商业场景，资本并购与整合推动规模提升

• 核心城市布局：企业持续聚焦一二线核心城市，如长三角、粤港澳大湾区等，同时关注城市群内的三四线城市，挖掘消费潜力。
• 场景创新：直播经济与夜间经济成为购物中心复苏的重要手段，通过线上引流、线下体验，增强客户粘性。
• 社区商业价值提升：以便利店、生鲜超市为代表的社区商业在疫情期间表现稳健，未来有望成为购物中心的重要组成部分。
• 融资与资本运作：企业积极拓展融资渠道，境内公司债发行增加，资产证券化推进，REITs成为新的融资方式。
• 收并购行为：疫情背景下，企业间收并购行为增加，推动行业集中度提升，龙头企业通过并购扩大规模与提升品牌影响力。

3. 趋势展望：线上线下融合发展，数字化与精细化运营推动转型升级

• 全渠道融合：线上线下融合成为发展趋势，借助大数据、5G等技术，提升消费体验与运营效率。
• 数字化转型：数字化是推动商业地产转型的重要手段，通过智能平台、数据驱动实现精准营销与高效运营。
• 5G技术应用：5G技术赋能智慧商业，提升购物中心的互动体验、服务效率及运营管理能力。
• 绿色与科技：绿色建筑与科技手段结合，打造健康、智能办公空间，提升租户满意度。
• 轻资产输出：联合办公企业通过轻资产模式实现低成本扩张，结合定制化服务提升竞争力。

关键信息

市场数据

• 2020年1-5月，全国商业地产开发投资额为6408亿元，同比下降5.1%。
• 全国商业地产新开工面积为7764万平方米，同比下降14.8%。
• 商业地产销售面积为3494万平方米，同比下降23.1%。
• 商业地产企业通过直播经济、社群营销等方式实现线上引流，如银泰商业、大悦城、龙湖集团等。

企业动态

• 重点企业：包括万达商管、华润置地、大悦城控股、凯德集团、龙湖集团等，均在疫情后积极布局线上渠道，提升运营效率。
• 标杆项目：如苏州中心、西安曲江大悦城、合生国际广场等，代表了商业地产的高质量发展方向。

融资与证券化

• 境内公司债：2020年1-6月，十家代表企业共发行境内公司债29支，规模达403.8亿元。
• REITs试点：中国证监会与国家发改委发布REITs试点通知，标志着境内基础设施领域公募REITs的启动，有助于盘活存量资产。

收并购案例

• 代表案例：包括伟禄集团收购先施公司、茂业商业收购维多利商业、TESCO退出中国市场等。
• 大宗交易：如绿地外滩中心、越虹广场、北京中弘大厦等项目在疫情后完成交易，显示出市场调整与行业整合的趋势。

专题分析

专题一：商业地产运营标杆企业及项目发展分析

• 标杆企业：如大连万达、华润置地、苏州恒泰等，以高质量开发运营和全链条服务为核心竞争力。
• 标杆项目：如苏州中心、西安曲江大悦城等，代表了商业地产在城市功能优化、产业融合等方面的发展方向。

专题二：商业地产新兴商圈发展分析

• 新兴商圈：三四线城市因消费下沉和城镇化发展，成为商业地产企业关注的重点区域。
• 区域潜力：如湖州、潍坊、菏泽等城市因商办用地成交面积增长，展现出较高的发展潜力。

结语

2020年，中国商业地产行业在疫情冲击下仍展现出较强的韧性。企业通过聚焦核心城市、创新商业场景、拓展融资渠道、推进资产证券化及加强资本整合，逐步实现行业转型升级。随着数字化、智能化及绿色发展的深入，商业地产正迈向高品质、高效率、可持续发展的新阶段。

主要研究成果

本报告由中指研究院及中国房地产指数系统联合发布，研究团队包括莫天全、黄瑜、曹晶晶、付源、姚卓、李云鹤、陈文静、李雪娇、程威、方肖、马琛、冯孟乾、辛芸娜、周巍、魏云静、李璠璠、陈丽娜、杜咏咏、胡国华、葛海峰、赵丽一、高静、张曼、张志杰、蒋云峰、李建桥、牛晓娟、吴建钦、陈茜、李清兰、李秀英、张丽丽、汪勇、黄秀青、李力、张化学、丁晓、樊鹏飞、赵玉国、温戴婉蘭、杨红侠、薛建行、薛琳、黄雪、姚一维、王玲、袁彬彬、黄艳、王永斌、高院生、李宁、胡佳娜、梁波涛、石蕊、唐懿、唐爽、薛晴、童晓玲、谢俊云、田文刚、李益峰、张梦圆、方顽、刘莉芬、苏宇等。