20211226-天风证券-房地产行业周报_政策发文缓解行业收并购痛点_销售延续同比改善_16页_1mb

房地产行业周报总结（2021.12.18-2021.12.24）

核心内容

2021年12月18日至24日期间，房地产行业在政策支持和市场调整中呈现出一定的改善迹象。人民银行和银保监会联合发布通知，旨在缓解行业收并购的痛点，推动行业风险出清。同时，新房、二手房及土地市场销售情况有所回升，部分城市通过政策放松促进市场活跃度。

主要观点

1. 收并购路径改善

   • 收并购被视为本轮行业风险出清的重要手段，但此前存在多个障碍，包括优质房企受限、央企流程复杂、民企资产质量差及销售预期不明朗。
   • 人民银行和银保监会发文明确支持重点房地产企业风险处置项目并购，重点支持优质项目并购，而非股权，有助于盘活出险房企资产。
   • 银行业金融机构提供融资服务、加快审批、投资收并购融资工具，有助于提升匹配效率和改善现金流。
   • 建立月度报告制度，有助于后续政策支持的优化。

2. 销售数据边际改善

   • 新房市场成交面积为707万平，月度同比增速为-13.49%，较上月改善6.46个百分点。
   • 12月重点城市新房销售面积同比进一步收窄，但整体销售预期有所缓解。
   • 20多个城市通过公积金支持、限购松动、购房补贴等因城施策释放积极信号，按揭额度改善对利率和放款周期的传导逐渐兑现。

3. 二手房市场表现

   • 二手房成交面积为138万平，月度同比增速为-30.84%，较上月改善2.08个百分点。
   • 二手房市场整体销售表现不佳，但部分城市表现略有回升，三线及以下城市降幅较大。

4. 土地市场情况

   • 土地市场成交建面2251万平，滚动12周同比增速为-53.61%。
   • 成交总额为287亿元，滚动12周同比增速为-41.83%。
   • 全国平均溢价率上涨1.57%，但整体市场热度仍较低。

关键信息

• 政策支持：

  • 人民银行和银保监会发文，旨在缓解收并购痛点，提升行业流动性。
  • 多地出台因城施策，如公积金优化、限购松动、购房补贴等，以促进市场活跃。

• 市场表现：

  • 新房市场成交面积为707万平，较上月有所改善。
  • 二手房市场成交面积为138万平，但整体仍面临下行压力。
  • 土地市场成交面积和金额均出现下滑，但溢价率有所回升。

• 行业展望：

  • 管理层引导行业向规范、平稳健康发展，短期政策调整有助于缓解销售悲观预期。
  • 投资建议关注优质龙头和成长型房企，以及物管企业。

投资建议

• 推荐标的：
  • 优质龙头：金地集团、保利发展、融创中国、万科A、龙湖集团、招商蛇口
  • 优质成长：金科股份、新城控股、中南建设、旭辉控股集团
  • 优质物管：碧桂园服务、新城悦服务、绿城服务、招商积余、保利物业

风险提示

• 行业信用风险可能继续蔓延。
• 销售下行周期可能开始。
• 行政调控保持高压，房地产税试点力度可能超预期。

行业评级

• 行业评级：强于大市（维持评级）
• 上次评级：强于大市

政策与成交概览

政策梳理

• 全国政策：

  • 12月20日：人民银行和银保监会联合印发通知，支持重点房地产企业风险处置项目并购。
  • 12月20日：最高人民法院发布规定，限制司法拍卖房产竞买人资格。

• 地方政策：

  • 广东：提出到2035年基本实现新型城镇化。
  • 杭州：要求住房租赁企业履行房源备案制度。
  • 黑龙江：鼓励购房补贴和贷款贴息，引导市场预期。
  • 北京：优化公积金贷款服务，缩短审批时间。
  • 海南：推出安居房现房销售制度，明确价格标准。
  • 成渝：共建西部金融中心，推动金融市场一体化。

市场数据

新房成交情况

• 69城商品房成交面积：707万平，滚动12周同比增速为-21.19%，较上期下降1.03个百分点。
• 一线城市：141万平，滚动12周同比增速为-14.09%，较上期下降3.98个百分点。
• 二线城市：438万平，滚动12周同比增速为-15.02%，较上期下降0.29个百分点。
• 三线及以下城市：128万平，滚动12周同比增速为-9.01%，较上期下降14.39个百分点。

推盘去化情况

• 18城可售面积：16763万平，全国平均去化时长为67周。
• 一线城市：去化时长为52周，三线及以下城市为100周，二线城市为77周。
• 一线、三线及以下去化加速，二线城市去化放缓。

二手房成交情况

• 18城二手房成交面积：138万平，滚动12周同比增速为-35.93%，较上期下降0.91个百分点。
• 一线城市：34万平，滚动12周同比增速为-29.54%，较上期下降1.80个百分点。
• 二线城市：100万平，滚动12周同比增速为-35.93%，较上期下降0.60个百分点。
• 三线及以下城市：4万平，滚动12周同比增速为-57.64%，较上期下降1.63个百分点。

土地市场情况

• 成交建面：2251万平，滚动12周同比增速为-53.61%。
• 成交总额：287亿元，滚动12周同比增速为-41.83%。
• 全国平均溢价率：+1.57%，滚动12周同比增速为-10.36个百分点。

结论

房地产行业在政策支持和市场调整中展现出一定的复苏迹象，尤其是收并购路径的改善和销售数据的边际回暖。尽管整体市场仍面临下行压力，但短期政策调整和地方因城施策对市场预期有所缓解。未来行业的发展将取决于结构调整、产能出清节奏和政策托底力度，同时关注收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复。投资建议关注优质房企和物管企业，同时警惕行业信用风险和行政调控带来的不确定性。