20160216-中债资信-开启住房公积金贷款资产证券化发展元年（上）_14页_4mb_4mb

住房公积金贷款资产证券化发展元年总结（上）

核心内容概述

本文系统梳理了我国住房公积金贷款证券化的发展背景、制度演变、运行现状及与美国“两房”模式的对比分析，旨在探讨住房公积金贷款证券化对解决流动性紧张、提升资金使用效率和助力房地产去库存的重要意义。

主要观点

• 住房公积金制度的重要性：作为我国重要的住房保障制度，住房公积金在解决职工住房困难、推动房地产行业发展方面发挥着重要作用。
• 流动性紧张问题凸显：部分地区的公积金中心出现流动性紧张，个贷率超过85%甚至100%，影响公积金贷款发放效率。
• 政策支持逐步落地：自2014年起，住建部、财政部和央行相继出台政策鼓励公积金贷款证券化，将其作为提高公积金使用效率的重要手段。
• 证券化意义重大：通过发行住房公积金贷款资产支持证券，可以提高资金流动性，降低筹资成本，提升贷款周转率，同时有助于房地产去库存和刺激购房需求。

关键信息

一、我国住房公积金制度发展历程

• 1991年：借鉴新加坡模式，住房公积金在上海试行。
• 1994年：国务院决定在全国推行住房公积金制度。
• 1999年：《住房公积金管理条例》出台，住房公积金制度全面建立。
• 2015年：《条例》第二次修订，制度进一步完善。

二、住房公积金制度定义与作用

• 定义：由单位及职工按工资比例共同缴存，政府集中管理，用于住房相关消费。
• 作用：筹集住房资金、提高支付能力、缓解住房困难、推动住房建设。

三、我国住房公积金运作模式及相关制度

管理制度

• 住建部、财政部、人民银行：制定政策并监督执行。
• 住房公积金管理委员会：拟定本地政策。
• 住房公积金管理中心：具体实施运作，委托银行办理贷款和结算。

缴存政策

• 缴存单位包括国家机关、事业单位、企业、民办非企业单位、社会团体，新增有雇工的个体工商户。
• 缴存比例为5%-12%。

提取条件

• 住房消费：包括购房、建房、翻建、大修、支付租金、物业费、配偶提取等。
• 非住房消费：包括离退休、丧失劳动能力、出境定居等。

贷款条件与范围

• 贷款条件：连续缴存达到规定期限，用于购买、建造、翻建、大修自住住房。
• 贷款范围：除个人住房贷款外，还可用于保障性住房建设，如经济适用房、棚户区改造、公租房等。

贷款担保

• 早期部分公积金中心要求抵押物或第三方担保。
• 2015年3月，强制性机构担保取消。

资金流动性

• 公积金中心可通过发行证券或贴息融资，资金用于保值增值。
• 融资成本从公积金增值收益中列支。

四、我国住房公积金运行情况

• 截至2015年7月底，全国住房公积金缴存总额8.31万亿元，提取总额4.34万亿元，余额3.97万亿元。
• 累计发放个人住房贷款4.75万亿元，贷款余额2.88万亿元，个贷率72.54%，较2014年底上升3.65个百分点。
• 2014年底，有三个省份的公积金个贷率超过85%。

五、住房公积金中心财务状况

• 业务收入：主要包括存款利息、贷款利息、投资收益。
• 业务支出：主要包括缴存职工利息支出、归集手续费用、委托贷款手续费。
• 增值收益：业务收入减去业务支出，2014年全国增值收益为677.02亿元。
• 收益分配：增值收益用于建立风险准备金，不再用于廉租房建设。

六、住房公积金贷款证券化意义

• 缓解需求端压力：解决公积金流动性紧张问题，提高贷款发放效率。
• 提高资金使用效率：通过证券化提高公积金贷款周转率，降低购房成本。
• 助力房地产去库存：增加市场流动性，刺激购房需求，缓解经济下行压力。

七、住房公积金贷款证券化现状

政策支持

• 2014年住建部等三部门鼓励个贷率高的城市探索证券化。
• 2015年相关政策继续支持证券化发展，将其列为工作重点。

已发行产品梳理（公募）

已发行产品梳理（私募）

银行间与交易所市场区别

八、美国“两房”模式对我国的参考

美国“两房”运行特点

• 经营范围：不直接发放贷款，而是购买合格的住房抵押贷款并证券化。
• 对市场的作用：
  • 提供流动性，降低购房者贷款利率和首付。
  • 发行证券化产品，由“两房”承担信用风险，投资者承担利率风险。
  • 享有政府信用支持，成为美国住房抵押贷款证券化的主体。

我国与美国的异同

借鉴意义

• 外部增信：可借鉴“两房”模式，成立特殊法人公司提供担保，降低证券发行利率。
• 政策支持：政府可提供监管便利和流动性支持，如将AAA级证券纳入央行合格抵押品库，提升发行效率。

结语

住房公积金贷款证券化是盘活存量资产、提升资金使用效率、缓解流动性压力的重要手段。政策支持逐步落地，市场实践不断探索，未来有望成为我国住房公积金制度发展的重要方向。