20170903-西南证券-房地产行业周报：中报略超预期，销售环比回升_20页_1mb

房地产行业分析总结

核心内容

• 市场表现：2017年第35周，申万房地产板块整体上涨0.43%，但表现弱于沪深300（上涨0.92%）。板块成交量环比上涨27%，但涨幅相对有限。
• 新房市场：60个样本城市新房成交均值为1169套，环比上升12%，但同比下降21%。一线城市、调控二三线城市、重点二三线城市分别环比上升14%、20%、25%。14个样本城市存量房成交均值为1121套，环比上涨10%，但同比下滑26%。
• 政策动态：住房租赁政策持续落地，13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点，深圳允许商业用房改建为租赁住房，杭州推行“租购同分”政策，支持专业化住房租赁试点企业。
• 投资建议：9月重点关注国企改革、粤港澳大湾区细则上报、租售同权和REITs等政策预期。优先推荐天健集团（国企改革）、世联行（长租公寓概念）；其次推荐金地集团（低估值蓝筹）、蓝光发展、招商蛇口（销售放量二线蓝筹）；建议关注陆家嘴、保利地产、华侨城A、华发股份、南山控股、南国置业。
• 风险提示：信贷政策进一步趋紧可能对市场造成影响。

主要观点

• 市场热度回升：新房市场整体热度有所回升，尤其是调控二三线和重点二三线城市，环比涨幅明显。
• 政策利好：住房租赁政策的推出为房地产行业带来新的增长点，尤其是深圳、杭州等城市。
• 板块表现一般：尽管房地产板块整体上涨，但涨幅落后于大盘，表现相对一般。
• 投资机会：在政策利好背景下，部分企业如天健集团、世联行等具有投资潜力，值得关注。

关键信息

新房市场表现

• 60样本城市：新房成交均值1169套，环比上升12%，略高于过去五年周平均成交套数。
• 一线城市：新房成交环比上升14%。
• 调控二三线城市：新房成交环比上升20%。
• 重点二三线城市：新房成交环比上升25%。
• 14样本城市：存量房成交均值1121套，环比上涨10%，但同比下滑26%。

土地市场情况

• 成交总额：部分城市土地成交活跃，如北海、沈阳、常州等。
• 溢价率：北海市部分地块溢价率高达203%，其他城市地块溢价率相对较低。

按揭贷款利率

• 首套住宅：多数城市为9折，深圳一家银行提供85折优惠。
• 二套住宅：普遍为基准利率的1.1倍。
• 商用房产：普遍为基准利率的1.1倍。

行业数据

• 房地产板块收入：2017年上半年实现营业收入6227亿元，同比增长5.8%。
• 房地产板块净利润：2017年上半年实现净利润612亿元，同比增长27.4%。
• 重点公司净利率：加权平均净利率从2015年的10.1%、2016年的10.3%提升至2017年上半年的11.5%。

政策动向

• 住房租赁试点：13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。
• 租购同分：杭州实行“租购同分”，鼓励规模化租赁业务。
• 土地供给侧改革：深圳、广州等地出台土地供应政策，优化土地资源配置。

投资建议

• 优先推荐：天健集团（国企改革小市值标的）、世联行（受益长租公寓概念）。
• 次优先推荐：金地集团（低估值蓝筹）、蓝光发展、招商蛇口（销售放量二线蓝筹）。
• 建议关注：陆家嘴、保利地产、华侨城A、华发股份、南山控股、南国置业。

模拟组合表现

• 累计绝对收益：20.05%。
• 相对申万房地产收益：14.30%。
• 主要持仓：金地集团（22%）、天健集团（23%）、华侨城A（19%）、南山控股（13%）。

市场要闻

• 政策落地：多地出台租赁政策和房地产调控政策，如深圳、杭州、广州等地。
• 土地供应：部分城市土地供应政策优化，鼓励规模化租赁业务和土地资源配置。

风险提示

• 信贷政策：信贷政策进一步趋紧可能对房地产市场造成压力。

相关研究

• 政策点评：利用集体建设用地，租赁住房空间大开。
• 周报：万科业绩超预期，三四线热度不减；销量下行利空出尽，板块表现依旧强劲；拿地依旧强劲，后期保持乐观展望。

行业跟踪

• 分类城市销量跟踪：一线城市、调控二三线城市、重点二三线城市和其他城市均有所表现，但重点二三线城市和其他城市对全国房地产市场的代表性相对更强。

投资评级说明

• 公司评级：买入、增持、中性、回避。
• 行业评级：强于大市、跟随大市、弱于大市。

重要声明

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