房地产行业3月行业动态报告：市场成交逐步回暖，关注基本面数据的恢复节奏-20200403-银河证券-42页_3mb

房地产行业2020年3月动态报告总结

核心内容

2020年3月，房地产行业受疫情影响，市场成交逐步回暖，但整体仍处于调整期。核心观点认为，购房需求只会延后不会消失，若政策出台及时有效，行业基本面有望在三季度之后实现修复。

主要观点

• 市场成交回暖：38城2020年3月新房销量同比增速为-33.1%，较上月回升21.3个百分点。一二线城市回暖程度大于三线城市。
• 土地市场表现偏弱：1-2月土地购置面积同比下降29.3%，一线城市土地溢价率创2019年7月以来新高，三线城市溢价率处于过去一年较低水平。
• 开发投资创历史新低：1-2月全国房地产开发投资完成额同比下降16.3%，创历史新低，但预计在政策支持下将缓慢恢复。
• 政策对冲与市场修复：政策层面加大支持，融资环境有望改善，行业估值处于历史低位，部分重点个股股息率较高，维持“推荐”评级。
• 行业结构与区域分化：一二线城市去化周期较短，库存压力较小；三四线城市去化周期较长，库存压力较大，且存在房屋空置问题。

关键信息

一、宏观经济与房地产景气度

• 房地产业是经济的重要支柱，具有产业链长、关联产业多、带动效应强的特点。
• 2020年1-2月商品房销售面积和金额同比下降超过30%，其中中西部地区表现偏弱。
• 房地产开发投资完成额同比下降16.3%，为历史最低水平，但预计政策支持下将缓慢恢复。

二、房地产市场分化

• 一线城市库存稳定，去化周期较短，北京、上海等城市去化周期分别为18.3个月和6.6个月。
• 二线城市库存总量处于低位，但较前期有所增加，宁波、苏州等城市去化周期较快。
• 三线城市库存压力较大，泉州、蚌埠等城市去化周期超过30个月。

三、财务分析

• 2019年三季度房地产行业营业收入同比增长20.46%，但归母净利润增速放缓。
• 房地产行业总资产规模增速回落，资产负债率维持在80.3%左右。
• 房企货币资金下降，融资环境收紧，筹资能力受到考验。

四、政策调控与长效机制

• 房地产调控政策常态化，“房住不炒”仍是主基调，但“因城施策”空间加大。
• 部分城市出台支持政策，包括延期缴纳土地出让金、降低公积金缴存比例、放宽预售政策等。
• 房地产金融政策趋于稳定，房企融资环境有望改善，但需注意风险防控。

五、投资建议

• 维持行业“推荐”评级，推荐业绩确定性强、资源优势明显、市占率有提升空间的房企，如万科A、保利地产、阳光城。
• 房地产行业估值处于历史低位，具备较大修复空间。

重点公司盈利预测与估值

风险提示

• 新冠疫情可能对房地产行业造成超预期影响。
• 经济及行业下行压力仍存在。

行业发展趋势

• 中国房地产市场正从快速扩张转向中速高质量发展阶段。
• 城市化进入后半程，市场转向都市圈发展。
• 房地产金融化问题仍需关注，政策调控与长效机制推进提速。

结论

房地产行业在疫情后展现出一定的回暖迹象，政策支持下有望逐步修复。行业面临去库存压力、区域发展不平衡、杠杆率高企等问题，但通过政策调控和市场机制调整，未来有望实现稳定增长。