20130923-华泰证券-房地产行业_周报-假期因素致成交略有回落_16页_1mb

房地产行业周报总结（2013年09月23日）

核心内容概述

本报告分析了2013年9月14日至20日房地产市场走势及政策动向。整体来看，市场成交环比略有回落，但部分城市如三线城市表现强劲，土地市场供应和成交均下降，政策调控压力增加，但房价上涨趋势未改。

主要观点

1. 市场成交情况

• 整体成交环比下降：本周重点跟踪城市成交环比下降5.0%，同比略降0.6%。
• 区域表现差异：
  • 一线城市成交环比下降3.1%，但表现优于二三线城市。
  • 二线城市成交环比下降9.0%，部分城市如厦门、天津、昆明降幅显著。
  • 三线城市成交环比上升15.2%，其中东莞涨幅达57.0%，而海口则大幅下降92.1%。
• 一手房累计成交：1-9月累计成交面积同比上升16.2%，但增速有所放缓；一线城市成交均价涨幅远高于二三线城市。
• 二手房成交：受中秋假期影响，重点城市二手房成交环比下降29.4%，同比也下降29.5%。

2. 土地市场

• 土地供应与成交：本周20个主要城市共推出土地130宗，成交78宗，供应和成交面积均较上周下降。
  • 武汉推出面积最大（170万平方米），宁波成交面积最大（47万平方米）。
• 住宅用地：住宅用地供应与成交面积均有下降，其中沈阳推出面积最大，宁波成交面积最大。
• 土地活跃度：部分城市如青岛、重庆、杭州等在土地成交活跃度排名靠前。

3. 行业走势

• 房地产板块表现：本周房地产板块涨幅达-2.24%，在各板块中排名15位。
• 利率情况：Shibor隔夜利率上升至3.57%，主要贷款利率仍处于低位稳定状态。

关键信息

4. 政策动向

• 调控收紧预期：一二线城市房价上涨过快，政策调控压力加大，但房价上涨趋势难以逆转。
• 国家统计局数据：
  • 环比涨幅反弹，打破4月以来连降态势。
  • 同比涨幅创新高，一线城市涨幅远高于二三线城市。
• 政策特点：
  • 政策收紧主要体现在严格执行而非加码。
  • 未来政策可能更注重结构性收紧，重点针对一线和部分热点二线城市。

5. 重点城市分析

• 北京：一手房成交环比下降15.6%，但累计成交同比上升10.2%；二手房成交环比下降32.4%，累计同比上升33.0%。
• 上海：一手房成交环比下降11.9%，累计同比上升31.1%；二手房成交环比下降27.4%，累计同比上升74.8%。
• 广州：一手房成交环比上升16.1%，但均价环比下降9.9%；二手房成交环比下降27.7%，累计同比上升59.4%。
• 深圳：一手房成交环比下降52.1%，但均价环比上升24.1%；二手房成交环比下降30.9%，累计同比上升74.8%。
• 东莞：一手房成交环比上升57.0%，成交量显著增加。
• 杭州：一手房成交环比上升40.4%，但均价环比下降24.1%。
• 南京：一手房成交环比下降23.7%，二手房成交环比下降28.6%。
• 武汉：一手房成交环比上升33.6%，但均价环比下降12.3%。

6. 公司债情况

• 主要房地产公司债：包括金地债、京城建债、沪张江债、金街02债等，各债项价格及收益率有所波动，但整体处于低位。

行业评级

• 房地产：增持（维持）
• 房地产开发Ⅱ：增持（维持）

附录：数据表格与图表

表格1：一手住宅周成交情况（单位：套）

• 北京：2959套，周环比+15.6%，周同比+112.4%
• 上海：3150套，周环比-11.9%，周同比+9.7%
• 广州：1731套，周环比+16.1%，周同比-9.9%
• 深圳：441套，周环比-52.1%，周同比-38.2%
• 一线合计：8281套，周环比-3.1%，周同比+20.0%
• 二线城市合计：25352套，周环比-9.0%，周同比-8.5%
• 三线合计：5327套，周环比+15.2%，周同比+15.7%

表格2：一手住宅价格情况（单位：元/平米）

• 上海：本周18210元，周环比+2.0%，周同比+13.0%
• 深圳：本周22673元，周环比-24.1%，周同比+12.4%
• 天津：本周10420元，周环比+2.2%，周同比+0.4%
• 宁波：本周11866元，周环比-18.8%，周同比-8.7%
• 无锡：本周5575元，周环比-29.2%，周同比-26.9%
• 东莞：本周8095元，周环比-5.1%，周同比-0.7%
• 佛山：本周9123元，周环比-11.7%，周同比-5.5%

表格3：二手住宅周成交情况（单位：套）

• 北京：2006套，周环比-32.4%，周同比-28.1%
• 深圳：1187套，周环比-30.9%，周同比-22.4%
• 天津：1078套，周环比-24.5%，周同比-8.6%
• 杭州：464套，周环比-27.4%，周同比-36.8%
• 南京：1079套，周环比-28.6%，周同比-15.2%
• 成都：627套，周环比-29.9%，周同比-68.1%
• 青岛：463套，周环比-26.0%，周同比-11.0%
• 苏州：520套，周环比-29.3%，周同比-13.6%
• 厦门：336套，周环比-29.7%，周同比-23.8%
• 长沙：209套，周环比-27.7%，周同比-1.9%
• 整体合计：8564套，周环比-29.4%，周同比-29.5%

表格4：一手住宅库存及去化情况（单位：套、月）

• 北京：本月库存62493套，环比-2.7%，去化月数7.5个月
• 上海：本月库存57932套，环比-0.9%，去化月数4.4个月
• 广州：本月库存49301套，环比+7.0%，去化月数7.1个月
• 深圳：本月库存28297套，环比+5.1%，去化月数7.1个月
• 杭州：本月库存66744套，环比+6.5%，去化月数12.2个月
• 南京：本月库存32508套，环比-3.8%，去化月数4.2个月
• 整体合计：本月库存613175套，环比+1.7%，去化月数8.9个月

表格5：本周住宅用地成交活跃度城市排名

• 青岛：宗数24，面积158万㎡，楼面价410元/㎡，溢价0%
• 重庆：宗数11，面积23万㎡，楼面价563元/㎡，溢价2%
• 吉林市：宗数10，面积45万㎡，楼面价323元/㎡，溢价0%
• 杭州：宗数9，面积22万㎡，楼面价12119元/㎡，溢价29%
• 沈阳：宗数7，面积38万㎡，楼面价1410元/㎡，溢价0.1%
• 唐山：宗数7，面积32万㎡，楼面价1208元/㎡，溢价1%
• 镇江：宗数5，面积18万㎡，楼面价1100元/㎡，溢价0%
• 宁波：宗数4，面积38万㎡，楼面价6876元/㎡，溢价0%

表格6：20个主要城市土地推出与成交情况

• 北京：推出2宗，面积9万㎡，成交2宗，面积5万㎡
• 上海：推出9宗，面积48万㎡，成交7宗，面积31万㎡
• 广州：推出4宗，面积28万㎡，成交5宗，面积31万㎡
• 深圳：推出2宗，面积4万㎡，成交0宗，面积0万㎡
• 杭州：推出9宗，面积38万㎡，成交11宗，面积30万㎡
• 天津：推出1宗，面积1万㎡，成交4宗，面积42万㎡
• 宁波：推出5宗，面积19万㎡，成交9宗，面积47万㎡
• 南京：推出9宗，面积19万㎡，成交0宗，面积0万㎡
• 苏州：推出8宗，面积17万㎡，成交4宗，面积10万㎡
• 无锡：推出10宗，面积21万㎡，成交5宗，面积25万㎡
• 厦门：推出2宗，面积3万㎡，成交0宗，面积0万㎡
• 武汉：推出24宗，面积170万㎡，成交7宗，面积36万㎡
• 长沙：推出8宗，面积23万㎡，成交3宗，面积34万㎡
• 成都：推出1宗，面积2万㎡，成交1宗，面积2万㎡
• 重庆：推出0宗，面积0万㎡，成交0宗，面积0万㎡
• 西安：推出2宗，面积12万㎡，成交3宗，面积16万㎡
• 南宁：推出1宗，面积0.2万㎡，成交1宗，面积2万㎡
• 佛山：推出15宗，面积12万㎡，成交5宗，面积21万㎡
• 大连：推出0宗，面积0万㎡，成交1宗，面积9万㎡
• 沈阳：推出18宗，面积91万㎡，成交10宗，面积41万㎡

表格7：本周要闻一览

• 2013-09-22：北京自住型商品房管理办法有望出台，保障房轮候家庭可优先购买。
• 2013-09-22：国家新型城镇化规划将提交中央财经工作领导小组会议讨论。
• 2013-09-22：央行调查显示，近七成居民认为房价“高且难以接受”。
• 2013-09-21：贾康指出住房信息全国联网阻力较大，需两年完成。
• 2013-09-20：人民日报称房价涨跌分化，房贷收紧影响市场走向。
• 2013-09-18：住建部约谈房价上涨过快7城市，南京限购升级，国企“退房”。
• 2013-09-18：证监会受理房企再融资申请，审核或正式开闸。
• 2013-09-18：央行报告指出楼市投资仍为居民偏爱方式之一。
• 2013-09-18：北京拟试点“以房助老”代替“以房养老”政策。
• 2013-09-18：住建部10月将赴各地督导楼市调控政策执行情况。

表格8：重点公司估值表

• 信达地产：收盘价3.50元，总市值56.40亿元，PE 8.8倍
• 万科A：收盘价9.63元，总市值1116.79亿元，PE 6.8倍
• 保利地产：收盘价10.66元，总市值801.60亿元，PE 6.9倍
• 金科股份：收盘价11.67元，总市值140.76亿元，PE 8.1倍
• 招商地产：收盘价25.76元，总市值484.28亿元，PE 10.1倍
• 金地集团：收盘价6.26元，总市值297.36亿元，PE 7.7倍
• 滨江集团：收盘价8.37元，总市值119.92亿元，PE 6.6倍
• 深振业A：收盘价4.70元，总市值66.15亿元，PE 8.4倍
• 南国置业：收盘价9.58元，总市值92.29亿元，PE 14.0倍
• 嘉凯城：收盘价www.baogaob.com，总市值54.85亿元，PE 15.0倍
• 冠城大通：收盘价7.71元，总市值94.26亿元，PE 10.9倍
• 鲁商置业：收盘价4.38元，总市值45.54亿元，PE 17.7倍
• 北京城建：收盘价10.71元，总市值98.43亿元，PE 8.7倍
• 首开股份：收盘价5.62元，总市值131.83亿元，PE 5.2倍
• 世茂股份：收盘价10.14元，总市值124.67亿元，PE 8.7倍

表格9：主要房地产公司债情况

• 08金地债：发行总额12.0亿元，到期日期2016-03-10，票面利率5.50%，收盘价103.50元，到期收益率5.22%
• 09京城建：发行总额9.0亿元，到期日期2016-09-28，票面利率6.80%，收盘价109.13元，到期收益率5.87%
• 09沪张江：发行总额20.0亿元，到期日期2014-12-09，票面利率5.90%，收盘价105.59元，到期收益率5.00%
• 09金街02：发行总额33.6亿元，到期日期2014-09-01，票面利率5.70%，收盘价100.48元，到期收益率5.45%
• 09名流债：发行总额18.0亿元，到期日期2014-11-03，票面利率8.00%，收盘价108.44元，到期收益率6.59%
• SOHO中国债券2017：发行总额6.0亿元，到期日期2017-11-07，票面利率5.75%，收盘价100.75元，到期收益率5.54%
• SOHO中国债券2022：发行总额4.0亿元，到期日期2022-11-07，票面利率7.13%，收盘价97.50元，到期收益率7.51%
• YUEXIU PT N1801：发行总额3.5亿元，到期日期2018-01-24，票面利率3.25%，收盘价94.09元，到期收益率4.78%
• YUEXIU PT N2301：发行总额5.0亿元，到期日期2023-01-24，票面利率4.50%，收盘价88.91元，到期收益率6.07%
• GREENTOWN N1802：发行总额4.0亿元，到期日期2018-02-04，票面利率8.50%，收盘价104.71元，到期收益率7.22%
• POLY RE B1808：发行总额5.0亿元，到期日期2018-08-06，票面利率4.50%，收盘价99.72元，到期收益率4.56%
• BESTGAIN B1803：发行总额8.0亿元，到期日期2018-03-13，票面利率2.63%，收盘价94.22元，到期收益率4.05%

图表目录

• 图1：去化月数情况
• 图2：行业近期相对沪深300的超额收益率持续稳中有升
• 图3：各板块周涨幅
• 图4：Shibor隔夜利率走势
• 图5：主要利率指标走势
• 图6：08金地债价格及到期收益率
• 图7：09京城建价格及到期收益率
• 图8：09金街02价格及到期收益率
• 图9：09沪张江价格及到期收益率
• 图10：北京成交走势
• 图11：上海成交走势
• 图12：深圳成交走势
• 图13：广州成交走势
• 图14：天津成交走势
• 图15：成都成交走势
• 图16：东莞成交走势
• 图17：厦门成交走势
• 图18：青岛成交走势
• 图19：苏州成交走势
• 图20：杭州成交走势
• 图21：南京成交走势
• 图22：长沙成交走势
• 图23：武汉成交走势
• 图24：重庆成交走势
• 图25：跟踪全部城市成交走势

风险提示

• 政策风险：政府调控政策可能对市场产生影响，但难以逆转房价上涨趋势。
• 市场风险：房地产市场分化加剧，部分城市供需矛盾突出。
• 财务风险：部分房地产公司债项价格及收益率波动，需关注市场变化。