2017年昆明写字楼与零售市场概况_14页_1mb

昆明写字楼与零售市场概况总结

核心内容

昆明作为中国面向东南亚开放的桥头堡城市，近年来经济持续增长，城市地位不断提升。2017年，昆明市的宏观经济数据表现稳健，第三产业和房地产开发投资均保持增长态势。同时，昆明的写字楼和零售市场也在快速发展，优质商业和办公空间不断涌现，市场供需格局逐步优化。

主要观点

昆明宏观经济概况

• 人口与面积：昆明市区人口约672.80万人，面积21,473平方千米，城市规模较大。
• 经济表现：2017年1月至9月，昆明地区生产总值为3,272.43亿元，第三产业占比较大，达到1,925.55亿元。
• 消费能力：人均可支配收入为27,727元，低于深圳、成都等城市，但高于厦门和重庆。
• 房地产发展：房地产开发投资达1,145.62亿元，但房地产竣工面积数据缺失，显示市场供应可能受限。
• 消费价格指数：整体保持稳定，2017年1月至9月为100.4，表明通货膨胀压力较小。

昆明写字楼市场概况

• 存量与空置率：截至2017年底，昆明甲级写字楼存量为619,886平方米，空置率高达60.34%，显示市场仍处于初级发展阶段。
• 租金水平：平均租金为每月每平方米115.95元，五华区租金最高（140元/平方米/月），盘龙区次之（137.51元/平方米/月）。
• 市场动态：
  • 金融和房地产企业是主要租户，对写字楼需求旺盛。
  • 优质写字楼多以散售为主，难以满足大企业需求，部分企业选择购买或与开发商合作定制。
  • 2017年新增供应未能有效吸纳，导致空置率居高不下。

昆明零售市场概况

• 优质商业存量：2017年优质商业存量接近180万平方米，新增供应主要集中在西城COHO和瑞鼎城。
• 租金水平：中市区优质购物中心最优租金楼层平均租金为每月每平方米924.12元，为全市最高。
• 市场动态：
  • 快时尚品牌和轻奢品牌如MARC O'POLO、Superdry、FURLA、AX Armani Exchange等在昆明各大购物中心布局，提升了市场消费等级。
  • 顺城购物中心是昆明优质购物中心的代表，吸引了大量时尚品牌入驻。
  • 电商冲击下，百货业态面临转型压力，购物中心逐渐成为市场主流。

关键信息

写字楼市场

• 主要区域：五华区和盘龙区为写字楼主要集中区域，租金水平较高。
• 未来供应：2018-2020年，预计有超过40万平方米的优质写字楼供应，主要集中在盘龙区（71.26%）和呈贡新区。
• 项目展望：大成金融商务中心、恒隆广场、俊发春之眼、置地广场、华润悦中心、南亚之门等项目将陆续入市，提升昆明写字楼市场品质。

零售市场

• 主要区域：中市区为传统核心商圈，商业聚集度高，租金水平领先；北市区、南市区、西市区作为副核心商圈，商业氛围逐渐增强。
• 未来供应：2018-2021年，预计有超过70万平方米的优质商业供应，包括人民路壹号广场、云投中心、大悦城、呈贡万达广场、吾悦广场等。
• 发展趋势：零售市场品质提升，品牌多元化，购物中心成为主流，未来将实现多点开花的发展格局。

数据支持

• 地块成交情况：2017年多个地块由云南城投、中海地产、万达等企业竞得，土地面积和总价差异较大，显示不同区域土地价值不同。
• 大宗交易：苏宁电器（小花园店）和七彩俊园2号楼等项目发生交易，反映市场活跃度和资产流动情况。

总结

昆明写字楼和零售市场在2017年展现出快速增长的态势，但整体仍处于初级发展阶段。写字楼市场因供应过剩导致空置率较高，但随着优质项目的入市，市场品质有望提升。零售市场则在品牌丰富度和品质提升方面取得进展，购物中心成为主流，未来将形成多点开花的格局。整体来看，昆明市场具备良好的发展潜力，但也需关注供需平衡和市场转型问题。