南宁房地产市场总结（2025年）
核心内容概述
2025年，南宁房地产市场在宏观经济与政策环境的推动下，呈现一定的活跃度，尤其在写字楼与零售市场方面。整体市场仍处于深度调整阶段，但部分区域已展现出复苏迹象。
宏观经济背景
- 地区生产总值：2025年前三季度累计增长，显示南宁经济持续发展。
- 第三产业增长率：整体保持增长态势，表明服务业在南宁经济中的重要地位。
- 城镇居民人均可支配收入：稳步提升，为消费市场提供了支撑。
- 人口：2024年末常住人口数据为市场发展提供基础。
- 房地产开发投资增速：整体保持增长，显示市场对房地产的持续投资热情。
写字楼市场概况
主要市场指标
| 指标 |
2025年数据 |
同比变化 |
| 存量 |
3,097,102平方米 |
↑ |
| 新增供应 |
72,000平方米 |
↓ |
| 平均租金 |
48.6元/平方米/月 |
↓ |
| 空置率 |
41.7% |
↓ |
| 净吸纳量 |
58,116平方米 |
↑ |
各区域表现
| 核心区域 |
平均租金（元/平方米/月） |
空置率 |
| 金湖板块 |
35.0 |
37.6% |
| 南湖板块 |
53.5 |
38.0% |
| 凤岭板块 |
59.2 |
34.6% |
| 五象新区 |
41.0 |
48.0% |
市场趋势
- 租金下调：2025年全市甲级写字楼平均租金较去年末下滑6.1%，反映出市场供需关系的变化。
- 净吸纳量回升：全年净吸纳量由负转正，达到5.8万平方米，空置率下降0.5个百分点至41.7%。
- 区域吸引力：凤岭与五象新区是净吸纳量的主要贡献区域，前者凭借成熟的商务环境，后者因总部企业进驻与新项目交付而吸引租户。
未来展望
- 新增供应：预计2026-2028年将有20万平方米新增甲级写字楼入市，可能加剧市场去化压力。
- 租户结构多元化：能源与资源类企业、专业服务与金融行业成为主要租户，占比分别达23.2%、17.5%。此外，经营类业态也开始进入甲级写字楼，租户结构正逐步多元化。
- 市场竞争策略：未来写字楼项目需更注重资源对接与产业协同，提供定制化服务以增强竞争力。
零售市场概况
主要市场指标
| 指标 |
2025年数据 |
同比变化 |
| 存量 |
2,235,200平方米 |
↑ |
| 新增供应 |
252,000平方米 |
↑ |
| 平均租金 |
220.5元/平方米/月 |
↓ |
| 空置率 |
11.8% |
↓ |
| 净吸纳量 |
261,578平方米 |
↑ |
各商圈表现
| 核心商圈 |
存量（万平方米） |
平均租金（元/平方米/月） |
空置率 |
| 凤岭商圈 |
95.4 |
327.5 |
1.8% |
| 朝阳商圈 |
25.4 |
100.0 |
26.9% |
| 江南商圈 |
35.0 |
220.0 |
21.9% |
| 北湖商圈 |
28.5 |
190.0 |
12.2% |
| 五象商圈 |
39.2 |
140.0 |
17.0% |
市场趋势
- 新增供应：2025年有2个优质零售项目开业，分别是龙湖青秀天街（凤岭商圈）与五象航洋城（五象商圈），新增供应推动存量面积上升至223.5万平方米。
- 租金下调：为提升入驻率，业主积极下调租金，至2025年四季度末，全市优质购物中心最优层平均租金同比下降11.1%至220.5元/平方米/月。
- 净吸纳量回升：净吸纳量达到26.2万平方米，空置率下降2个百分点至11.8%。
- 品牌升级：引入区域/城市首店，涵盖餐饮、零售、文体娱乐等多业态，如海圣焰海鲜烤肉自助、五代同糖、VVC、BIGOFFS超级折扣、魔方城市书房等，提升南宁零售市场品牌层次与消费活力。
未来展望
- 新增供应：预计2026年将有11万平方米新增零售供应入市，可能对存量项目去化及租金构成压力。
- 业态发展：零售与餐饮仍是主要租户，其中零售占比45.9%，餐饮占比39.5%。女装与童装/童鞋品类占比最高。
- 新兴趋势：新式饮品、奶茶、地方特色菜及“冰雪经济”成为新增亮点，如米伦冰雪世界、雪乐四季等项目落户南宁，丰富消费选择。
- 运营策略：购物中心需完善便民服务设施，打造有温度的消费环境，同时对设施老化、品牌吸引力弱的项目进行系统性升级改造，以激发新的商业活力。
项目成交情况（2025年）
| 区域 |
竞得方 |
成交时间 |
土地用途 |
面积（平方米） |
总价（亿元） |
容积率 |
楼面价（元/平方米） |
宗地号 |
| 高新区 |
广西景晟产业投资有限公司 |
2025年3月 |
商业用地 |
14,454.24 |
0.64 |
≤2.0 |
2,227 |
450107010012GB00236 |
| 西乡塘区 |
广西南宁冠能投资有限公司 |
2025年6月 |
城镇住宅、商业、商务金融 |
7,340.91 |
2.66 |
4.0-6.0 |
6,040 |
450107003003GB00413 |
| 良庆区 |
南宁五象新区产业投资集团有限公司 |
2025年6月 |
科研用地、商业用地 |
33,064.22 |
0.70 |
1.0-1.5 |
1,410 |
450108100008GB00954 |
| 青秀区 |
广西万盛昌供应链管理有限公司等 |
2025年8月 |
商业服务业用地 |
6,002.19 |
1.56 |
2.0-5.0 |
5,187 |
450103005007GB00662 |
| 兴宁区 |
广西兴博城市更新有限责任公司 |
2025年8月 |
商业（零售商业、批发零售、餐饮、旅馆） |
16,413.7 |
0.24 |
≤2.5 |
576 |
450103005007GB00662 |
| 青秀区 |
阳光之日（广西）商业有限公司 |
2025年10月 |
商业用地 |
26,579.51 |
1.40 |
1.2-2.5 |
2,100 |
450103450002GB05857 |
重点租赁成交
| 项目名称 |
商圈 |
租户 |
面积（平方米） |
| 富德广场 |
五象 |
国家管网集团广西公司 |
8,800 |
| 华润大厦 |
凤岭 |
泰康人寿 |
3,100 |
| 太平金融大厦 |
五象 |
广西产业技术研究院 |
3,000 |
| 合景国际金融广场 |
五象 |
中远海运 |
2,200 |
| 平安大厦 |
五象 |
上海传发金融 |
2,000 |
关键人物信息
- 程家龙：大中华区副总裁，华南及华中区董事总经理，联系方式：jialong.cheng@cushwake.com
- 张晓端：华南及华中区研究部主管，联系方式：xiaoduan.zhang@cushwake.com
- 朱凯璐：华南区研究部分析师，联系方式：lulu.zhu@cushwake.com
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