> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 南宁 # 写字楼与零售市场概况 2025年 # 南宁宏观经济概况 地区生产总值 (亿元) 第三产业增长率 注：人口为2024年末常住人口数据，其他数据为2025Q3累计值；部分数据暂未能从公开渠道获取 资料来源：当地统计局、戴德梁行研究部 社会消费品零售总额增长率 城镇居民人均可支配收入 (元) * 中国居民可支配收入按扣除相关税收和强制性社会保障缴款后的总收入计算。 2024年人口 (万) 房地产开发投资增速 # 主要地块成交情况 <table><tr><td>区域</td><td>竞得方</td><td>成交时间</td><td>土地用途</td><td>土地面积 (平方米)</td><td>总价 (亿元)</td><td>容积率</td><td>楼面价 (元/平方米)</td><td>宗地号</td></tr><tr><td>高新区</td><td>广西景晟产业投资有限公司</td><td>2025年3月</td><td>商业用地</td><td>14,454.24</td><td>0.64</td><td>≤2.0</td><td>2,227</td><td>450107010012GB00236</td></tr><tr><td>西乡塘区</td><td>广西南宁冠能投资有限公司</td><td>2025年6月</td><td>城镇住宅、商业（零售商业、餐饮、旅馆、批发市场）、商务金融</td><td>7,340.91</td><td>2.66</td><td>4.0-6.0</td><td>6,040</td><td>450107003003GB00413</td></tr><tr><td>良庆区</td><td>南宁五象新区产业投资集团有限公司</td><td>2025年6月</td><td>科研用地、商业用地</td><td>33,064.22</td><td>0.70</td><td>1.0-1.5</td><td>1,410</td><td>450108100008GB00954</td></tr><tr><td>青秀区</td><td>广西万盛昌供应链管理有限公司</td><td>2025年7月</td><td>商业服务业用地</td><td>5864.84</td><td>1.35</td><td>2.0-3.5</td><td>6,583</td><td>450103005007GB00668</td></tr><tr><td>青秀区</td><td>广西新永泰酒店管理有限公司、北流市达贵园林景观工程有限公司、北流市龙荣建筑材料有限公司、北流市华泰商贸有限公司、北流市达泰商贸有限公司</td><td>2025年8月</td><td>商业服务业用地</td><td>6002.19</td><td>1.56</td><td>2.0-5.0</td><td>5,187</td><td>450103005007GB00662</td></tr><tr><td>兴宁区</td><td>广西兴博城市更新有限责任公司</td><td>2025年8月</td><td>商业（零售商业、批发零售、餐饮、旅馆）</td><td>16413.7</td><td>0.24</td><td>≤2.5</td><td>576</td><td>450103005007GB00662</td></tr><tr><td>青秀区</td><td>阳光之日（广西）商业有限公司</td><td>2025年10月</td><td>商业用地</td><td>26,579.51</td><td>1.40</td><td>1.2-2.5</td><td>2,100</td><td>450103450002GB05857</td></tr></table> 资料来源：南宁市自然资源局、戴德梁行研究部 # 01 # 甲级写字楼市场概况 # 南宁写字楼市场 主要市场指标 新增供应，净吸纳量和空置率 注1：此表为年内累计指标；净吸纳量自2017年开始统计，空置率自2016年开始统计； 注2：本报告所提之租金为位于中层的甲级写字楼租金面价、合同租金，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算。 资料来源：戴德梁行研究部 <table><tr><td>存量 (平方米)</td><td>新增供应 (平方米)</td><td>平均租金 (元/平方米/月)</td><td>空置率</td><td>净吸纳量 (平方米)</td></tr><tr><td>3,097,102</td><td>72,000</td><td>48.6</td><td>41.7%</td><td>58,116</td></tr><tr><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td></tr><tr><td>↑</td><td>↓</td><td>↓</td><td>↓</td><td>↑</td></tr></table> 注：此表为年度指标 # 写字楼市场各区域概况 四大核心区域 # 总存量 3,097,102平方米 <table><tr><td>核心区域</td><td>平均租金 (元/平方米/月)</td><td>空置率</td></tr><tr><td>金湖板块</td><td>35.0</td><td>37.6%</td></tr><tr><td>南湖板块</td><td>53.5</td><td>38.0%</td></tr><tr><td>凤岭板块</td><td>59.2</td><td>34.6%</td></tr><tr><td>五象新区</td><td>41.0</td><td>48.0%</td></tr></table> 注：本报告所提之租金为位于中层的甲级写字楼租金面价、合同租金，并未依据免租期、装补等租赁成本因素进行折算。 资料来源：戴德梁行研究部 # 南宁写字楼市场 未来供应 (2026-2028) 平方米 200,000 注：F表示预测值。 资料来源：戴德梁行研究部 # 南宁写字楼市场 租赁成交 主要租赁交易 <table><tr><td>项目名称</td><td>商圈</td><td>租户</td><td>面积（平方米）</td></tr><tr><td>富德广场</td><td>五象</td><td>国家管网集团广西公司</td><td>8,800</td></tr><tr><td>华润大厦</td><td>凤岭</td><td>泰康人寿</td><td>3,100</td></tr><tr><td>太平金融大厦</td><td>五象</td><td>广西产业技术研究院</td><td>3,000</td></tr><tr><td>合景国际金融广场</td><td>五象</td><td>中远海运</td><td>2,200</td></tr><tr><td>平安大厦</td><td>五象</td><td>上海传发金融</td><td>2,000</td></tr></table> 资料来源：戴德梁行研究部；交易面积取近似值 注：以成交面积计 # 南宁写字楼市场 市场总结 # 概况 - 2025年，随着位于五象新区的富德广场投入使用，南宁甲级写字楼存量增加至309.7万平方米。供应端竞争加剧，业主下调租金以留住存量客户及吸引新租户。截至2025年四季度末，全市甲级写字楼平均租金较去年末下滑6.1%至48.6元每月每平方米。 - 租金下调在一定程度上刺激了企业的搬迁需求。在甲级写字楼与其他楼宇租金差距逐步收窄的背景下，不少企业选择迁入成熟商务区的甲级写字楼，以提升办公环境与形象。随着企业租赁活跃度的回升，全年写字楼净吸纳量也由负转正，达到5.8万平方米；空置率则较去年末下降0.5个百分点，至 $41.7\%$ 。 - 分区域来看，凤岭与五象新区是2025年吸纳量的主要贡献区域。凤岭作为南宁成熟的商务区，其优质的配套与浓厚的商业氛围对企业形成了较强的吸引力；而总部企业的进驻以及新项目的交付则是五象新区净吸纳量回升的主要原因。 # 展望 - 2025年，南宁甲级办公空间的租赁需求主要来源于能源及资源、专业服务与金融行业，三类成交面积分别约占全年市场总量的 $23.2\%$ 、 $17.5\%$ 和 $14.2\%$ 。能源与资源类企业在头部企业大面积租赁的带动下，占比进一步提升，较2024年上升7.7个百分点，实现连续两年增长。同时，在业主积极招商的推动下，部分经营类业态也开始进入甲级写字楼，预示南宁写字楼租户结构正朝着更多元化的方向发展。 - 在当前深度调整的市场环境下，提升对企业赋能的水平，已成为业主构筑核心竞争力的关键所在。单纯依赖租金下调已难以持续有效地吸引并留住租户，未来写字楼项目若想在激烈竞争中脱颖而出，更需注重提供资源对接、产业协同机会，并针对不同行业的特性灵活定制服务内容。 - 展望2026年，南宁预计将有12.8万平方米新增甲级写字楼入市，这可能加剧市场的去化压力，租金在持续供大于求的格局下亦面临下行预期。 # ## 南宁零售市场 主要市场指标 新增供应，净吸纳量和空置率 注1：此表为年内累计指标；净吸纳量自2021年下半年开始统计 注2：平均租金取优质购物中心最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 资料来源：戴德梁行研究部 <table><tr><td>存量 (平方米)</td><td>新增供应 (平方米)</td><td>平均租金 (元/平方米/月)</td><td>空置率</td><td>净吸纳量 (平方米)</td></tr><tr><td>2,235,200</td><td>252,000</td><td>220.5</td><td>11.8%</td><td>261,578</td></tr><tr><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td><td>同比</td></tr><tr><td>↑</td><td>↑</td><td>↓</td><td>↓</td><td>↑</td></tr></table> 注：此表为年度指标 # 零售市场各区域概况 五大核心商圈 # 总存量 2,235,200平方米 <table><tr><td>核心区域</td><td>存量 (万平方米)</td><td>平均租金 (元/平方米/月)</td><td>空置率</td></tr><tr><td>凤岭商圈</td><td>95.4</td><td>327.5</td><td>1.8%</td></tr><tr><td>朝阳商圈</td><td>25.4</td><td>100.0</td><td>26.9%</td></tr><tr><td>江南商圈</td><td>35.0</td><td>220.0</td><td>21.9%</td></tr><tr><td>北湖商圈</td><td>28.5</td><td>190.0</td><td>12.2%</td></tr><tr><td>五象商圈</td><td>39.2</td><td>140.0</td><td>17.0%</td></tr></table> 注：平均租金取优质购物中心最优租金楼层的零售业态标准铺租金平均值，按使用面积计算，不包含物业管理费和推广费等其他费用。 资料来源：戴德梁行研究部 # ## 南宁零售市场 未来供应 (2026-2028) 注：F表示预测值。 资料来源：戴德梁行研究部 # ## 南宁零售市场 未来供应和租赁成交 主要新店开幕 <table><tr><td>项目名称</td><td>商圈</td><td>租户</td></tr><tr><td>江南万达</td><td>江南商圈</td><td>Eland+衣恋家</td></tr><tr><td>会展航洋城</td><td>凤岭商圈</td><td>KPRO肯律轻食</td></tr><tr><td>龙湖青秀天街</td><td>凤岭商圈</td><td>博纳戏幕影城</td></tr><tr><td>五象航洋城</td><td>五象商圈</td><td>乐道汇精品超市</td></tr></table> 注：F表示预测值。 资料来源：戴德梁行研究部 新增供应（按各区域市场划分） # ## 南宁零售市场 市场总结 # 概况 - 2025年南宁优质零售市场有2个新项目开门迎客，分别是位于凤岭商圈的龙湖青秀天街和位于五象商圈的五象航洋城。新增供应推动南宁优质零售物业存量面积上升至223.5万平方米。 - 以价换量的趋势在零售市场亦有体现。为提升项目入驻率，业主积极下调租金，至2025年四季度末，全市优质购物中心最优层平均租金同比下降 $11.1\%$ 至每月每平方米220.5元。租金下调及新增供应刺激下，净吸纳量回升至26.2万平方米，带动空置率较去年末下降2个百分点至 $11.8\%$ 。 - 龙湖青秀天街与五象航洋城分别有效填补了青秀东片区和五象新区核心区高品质商业的空白，通过引入区域/城市首店与特色品牌提升了南宁零售市场的品牌层次与消费活力。引入的区域/城市首店涵盖餐饮、零售、文体娱乐多个业态，包括餐饮品牌海圣焰海鲜烤肉自助、五代同糖，零售品牌防晒服饰VVC与仓储式特卖店BIGOFFS超级折扣，以及魔方城市书房和魅影梦空间。 # 展望 - 零售业态是年内入驻购物中心的主力租户，按数量看，全年占比达到 $45.9\%$ ；餐饮占比次之，达到 $39.5\%$ 。零售业态中，女装品类占比最高，其次是童装/童鞋类。餐饮业态中，新式饮品及奶茶、地方特色菜新开店数量最多，占所有业态的比重均达到 $7.3\%$ 。年内，云贵菜系、烘焙甜品类均各有数家新店开业。在零售与餐饮两大主力业态之外，儿童亲子类业态同样受到南宁消费者的青睐。与此同时，“冰雪经济”的热潮也已在南宁零售市场显现，米伦冰雪世界、雪乐四季等相继落户南宁优质购物中心，预计将为消费者带来新颖的冰雪体验，进一步丰富商业市场的消费选择。 - 2026年，南宁优质零售市场预计将有11万平方米的新增供应投入使用，或将持续对存量项目去化及租金构成压力。为增强项目的竞争力，运营方应着力完善购物中心内的便民服务设施，打造有温度的消费环境，从而提升顾客满意与忠诚度。对于部分设施老化、品牌吸引力减弱的项目，可通过系统性的升级改造优化空间品质与业态组合，进而激发新的商业活力。 # 程家龙 Jialong Cheng 大中华区副总裁 华南及华中区董事总经理 jialong.cheng@cushwake.com # 张晓端 Xiaoduan Zhang 华南及华中区研究部主管 xiaoduan.zhang@cushwake.com # 朱凯璐 Lulu Zhu 华南区研究部分析师 lulu.zhu@cushwake.com 中国广西南宁市青秀区民族大道136-2号华润大厦C座33楼 Tel: +86 771 5782881 www.cushmanwakefield.com.cn # 关于戴德梁行 戴德梁行是享誉全球的房地产服务和咨询顾问公司，通过兼具本土洞察与全球视野的房地产解决方案为客户创造卓越价值。戴德梁行遍布全球60多个国家，设有400多个办公室，拥有52,000名专业员工。在大中华区，23家分公司合力引领市场发展。2024年公司全球营业收入达94亿美元，核心业务涵盖估价及顾问服务、策略发展顾问、项目管理服务、资本市场、项目及企业服务、产业地产、商业地产等。戴德梁行拥有多元化、平等和包容性的企业文化，在可持续发展等领域表现卓越，赢得众多行业重磅奖项和至高荣誉。更多详情，请浏览www.cushmanwakefield.com.cn或关注我们的官方微信（戴德梁行）。 # 免责声明 ©2026戴德梁行。版权所有。本报告中所包含的信息从多个被认为是可靠的来源收集，包括由戴德梁行委托完成的报告。本报告仅供信息参考之用，其中可能包含错误或遗漏；本报告不对其准确性作出任何保证或声明。 本报告中的任何内容均不得被视为CWK证券未来表现的指标。您不应基于此处的观点，购买或出售CWK或任何其他公司的证券。CWK对于基于本报告所包含的信息所购买或出售的证券，概不负责。您在浏览本报告时，即放弃因报告中信息的准确性、完整性、充分性或您使用报告中包含的信息而对CWK以及CWK的关联公司、高级职员、董事、雇员、代理人、顾问和代表提出任何索赔。 # Better never settles