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2024年郑州房地产市场上半年回顾与展望总结

核心内容概览

2024年上半年，郑州商业地产市场在宏观政策与地方经济结构调整的推动下，展现出新的活力。高新技术产业和现代服务业的快速发展为市场注入了新动力，写字楼和零售物业市场均呈现出一定的变化趋势。

写字楼市场分析

市场表现

• 新增供应：14.5万平方米
• 净吸纳量：4.1万平方米
• 空置率：25.3%
• 平均租金：77.0元/月/平方米
• 平均账面租金：94.24元/月/平方米

主要观点

• 写字楼市场整体租金降幅明显，甲级楼宇租金同比下降6.5个百分点，反映出市场处于“以价换量”的转换期。
• 客户成交主要集中在专业服务、金融类行业及TMT（科技、媒体、电信）领域，合计占比近60%。
• 新能源、房地产建筑、消费品服务类新增需求相对收缩。
• 核心商务片区如金融岛及高铁站东广场，成为市场成交主力，企业业主通过回迁子公司办公面积降低空置成本。
• 市场成交面积主力集中在500平方米以下，大面积客户需求显著下滑。

展望

• 下半年市场供应将放缓，优质楼宇将成为客户关注的焦点。
• 尽管甲级楼宇租金降幅空间较大，但部分优质客户可能选择降级至乙级楼宇以节省成本。
• 建议业主方提升租赁策略，加强租约管理，以增强市场竞争力。

零售物业市场分析

市场表现

• 新增供应：16.8万平方米
• 净吸纳量：12.8万平方米
• 空置率：18.6%
• 首层平均租金：325元/月/平方米

主要观点

• 上半年郑州零售物业市场新增供应主要来自花园路商圈和郑东新区北龙湖板块，如新田360广场国贸店北区和好睦邻·如意坊。
• 品牌对市场信心降低，整体空置率上升0.8个百分点至18.6%。
• 零售服饰类品牌进一步细分化，如线上品牌线下化、二次元、户外运动等趋势显著。
• 餐饮业态扩张积极，40%为城市首店，如麒麟大口茶、山缓缓火锅等进驻核心商圈项目。
• 国际品牌主要聚焦于丹尼斯大卫城，如LVMH旗下Louis Vuitton、FENDI等品牌入驻或升级。
• 新能源汽车品牌如蔚来汽车在传统汽车4S店板块开设了华中最大体验中心，标志着线下布局的转型。

主力店亮点

• 胖东来启动对永辉超市的调改帮扶计划，首店选址于金水信万广场，首日销售额达188万元，为调改前的13.9倍。

展望

• 下半年部分项目将延期至2025年上半年开业，全年新增优质商业供应预计减少47.8万平方米，全年预计新增供应为29.5万平方米。
• 品牌选址更加聚焦头部商场，招商与运营人员需提升专业能力，以应对日益激烈的市场竞争。

市场趋势与建议

市场趋势

• 品牌选址与开店策略更加聚焦核心商圈及业绩较好的头部商场。
• 市场竞争加剧，客户对搬迁和选址持谨慎态度，更关注租赁灵活性与前置成本。

建议

• 业主方应从多维度提升楼宇竞争力，优化租赁策略。
• 商场招商与运营需加强内容驱动、深度运营、极致体验和文化渗透，以提升整体吸引力和客户粘性。

总结

2024年上半年郑州商业地产市场在政策与经济结构调整的推动下，呈现多元化与细分化发展趋势。写字楼市场面临租金下行压力，客户偏好转向性价比更高的楼宇；零售市场则在品牌调整与业态创新中寻求突破，核心商圈成为主要增长点。未来市场将更加注重灵活性与体验感，对商业地产从业者提出了更高的专业要求。