赢商：2023上半年全国商业市场发展趋势报告_53页_20mb

“在不确定性的商业环境中，寻找确定性的增长”总结

核心内容

2023年上半年，全国商业市场在宏观经济承压、消费复苏不及预期的背景下，仍展现出一定的增长潜力。购物中心作为线下消费流量入口，其客流及销售额均呈现两位数增长，成为提振消费信心的重要力量。与此同时，行业集中度进一步提升，头部企业展现出更强的运营能力和扩张势头。

主要观点

• 线上增长放缓，线下复苏：线上平台增长趋缓，而线下商业体在疫情后逐步恢复，尤其在重点一二线城市，日均客流已恢复至疫情前水平。
• 存量竞争加剧，增量放缓：购物中心存量面积已超5亿m²，增量持续放缓，开业率走低，但部分城市如青岛、南昌、温州的排位有所上升。
• 首店经济崛起：2023上半年重点一二线城市线上品牌线下首店同比增长120%，购物中心成为品牌拓展的重要平台。
• 主理人文化与夜间经济兴起：Z世代成为消费主力，主理人品牌和夜间经济成为购物中心吸引年轻客群的重要方式，如南京万象天地、上海新天地等通过怀旧主题、潮流快闪等方式提升吸引力。
• 业态更迭明显：餐饮、文体娱等业态在疫情后复苏，但部分品类如语言培训、电影院等面临挑战，需通过创新模式应对。

关键信息

全国商业市场运行走势

• 宏观经济：出口承压，民间资本信心不足，经济复苏不及预期。
• 消费活力：社零总额同比上涨12.7%，但内需仍有不足，消费信心需时间兑现。
• 购物中心：仍是最大的线下消费流量入口，客流恢复至疫情前水平。

存增量及增速

• 增量情况：2023H1新增商业面积844万m²，同比下降14%，新增数量93个，同比下降24%。
• 存量情况：存量增速放缓，实际开业率创历史新低，行业信心待恢复。

增量分布

• 商业一线及准一线：仍为新增项目的主要区域，如上海、北京、成都、重庆等。
• 区域级与社区级项目：仍是当前扩张主流，城市级项目占比持续上涨。

重点项目

• 成都麓坊中心B馆：5万m²，主打“非标公园商业”。
• 深圳湾睿印RAILIN：10万m²，打造总部商务区超级TOD商业。
• 上海鑫耀·光环Live一期：10.5万m²，以“松弛感”打造文化商业地标。
• 兰州万象城：16万m²，首个轻资产华润万象城，辐射甘青宁地区。
• 武商Mall·南昌：23万m²，江西首座奢品购物中心。

头部企业表现

• 万达、华润、中海：仍为扩张主力，但中海扩张提速，预计年底新增供应将达80.2万m²。
• 业绩复苏：头部企业业绩已初步恢复，如华润置地租金收入同比增长22.5%。

客流与租金

• 整体客流：已恢复至疫情前水平，重点一二线城市日均客流回升。
• 首层租金：整体降幅收窄，部分城市如天津出现止跌微升趋势。

夜间经济与主理人文化

• 夜间经济：成为购物中心吸引年轻客群的重要方式，如南京水游城、长沙北辰三角洲大悦城等。
• 主理人文化：Z世代追求个性化表达，购物中心通过主理人品牌增强吸引力。

业态更迭与热门品类

• 文体娱持续增长：剧场剧院、娃娃机等业态保持增长，但语言培训、电影院等面临挑战。
• 餐饮复苏：烧烤、自助餐等细分品类增长显著，但需警惕新一轮闭店潮。
• 零售回暖：户外用品、艺术/工艺品、家电厨卫及黄金珠宝等品类呈现上行趋势。

总结

2023年上半年，全国商业市场在不确定的环境中展现出结构性增长机会，购物中心作为线下消费流量入口，其客流恢复至疫情前水平，成为提振消费信心的关键。同时，行业集中度上升，头部企业扩张和运营能力增强，为市场注入积极信号。夜间经济和主理人文化成为吸引年轻客群的新趋势，而餐饮、文体娱等业态则在疫情后展现出新的增长点与挑战。整体来看，商业市场正逐步适应新的消费环境，寻找确定性的增长路径。