> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 2026年广州房地产市场上半年总结 ## 核心内容概述 2026年上半年，广州房地产市场整体呈现调整态势，但部分区域和业态表现活跃。核心区域如金融城和琶洲在办公楼和零售物业方面表现突出，仓储物流市场因升级需求和电商扩张而持续升温，投资市场则因不良资产交易增多和私人投资者参与而逐渐活跃。 --- ## 办公楼市场分析 ### 新增供应与净吸纳量 - **新增供应**：28.8万平方米，全部位于金融城，其中两座为总部楼宇。 - **净吸纳量**：9.2万平方米，较2025年同期下降19%，但第二季度达6.2万平方米，为近四个季度最高。 - **空置率**：上升1.3个百分点至22.4%。 - **租金面价**：累计下跌3.6%，至115.6元/月/平方米。 ### 区域表现 - **金融城**：贡献总吸纳量的64%，受益于总部自用需求、新区配套完善及招商策略。 - **其他区域**：越秀、天河体育中心、鱼珠、万博等区域也有一定吸纳表现。 ### 成交行业分析 - **金融业**：成交占比24.0%，主要受大宗搬迁及证券分支机构升级驱动。 - **科技互联网**：占比19.7%，企业搬迁和业务扩张带动需求。 - **消费品行业**：占比17.7%，主要因大面积搬迁。 - **专业服务业**：占比10.8%，以律所为代表。 ### 市场趋势 - 办公楼市场以价换量，租金下行压力持续。 - 核心区项目通过硬件翻新提升客户体验，应对新兴商务区供应冲击。 --- ## 零售物业市场分析 ### 新增供应与净吸纳量 - **新增供应**：13.0万平方米，分布在琶洲和万博商圈。 - **净吸纳量**：10.8万平方米，主要由新开业项目带动。 - **空置率**：下降0.2个百分点至6.9%。 - **首层租金**：累计下跌5.0%，至19.5元/天/平方米。 ### 行业成交占比 - **餐饮**：占比50.1%，同比上升8.8个百分点。 - **零售**：占比36.5%。 - **主要品牌动态**： - **餐饮**：江西菜、湖南菜扩张活跃；野人先生、泰柯茶园为茶饮咖啡甜品子类目中开店最多的品牌；M Stand Lab升级至万菱汇，裕莲茶楼拓展至天河和番禺。 - **零售**：DVF开设广州首店，山本耀司支线WILDSIDE在K11设快闪店，拓竹在天环设广州首店。 ### 市场趋势 - 商业物业积极调改，更换运营商，短期内影响租金，但长期有助于提升商场运营质量。 - 未来半年预计新增55.6万平方米优质商业物业，主要集中在金融城、白鹅潭和花都区。 --- ## 仓储物流市场分析 ### 新增供应与净吸纳量 - **新增供应**：78.9万平方米，分布在花都、南沙、增城和从化。 - **净吸纳量**：36.3万平方米，第二季度达31.8万平方米，环比上升近六倍。 - **空置率**：上升5.8个百分点至14.7%。 - **租金**：累计下跌8.5%，至31.9元/月/平方米，第二季度跌幅达5.8%。 ### 区域表现 - **广州**：持续供应高峰，未来半年预计新增142万平方米高标库。 - **佛山**：上半年新增供应79万平方米，但第二季度无新增，空置率上升3.5个百分点至10.2%，租金下跌8.5%至29.6元/月/平方米。 ### 需求动态 - **电商巨头**：扩张即时零售领域，偏好市区仓库。 - **跨境电商**：需求分化，退租与续租并存。 - **升级需求**：从农民仓、电梯库升级至高标坡道库的成交增多，广佛物流市场进入升级换代期。 --- ## 投资市场分析 ### 成交总量与结构 - **成交总量**：68.3亿元，上半年共15宗交易。 - **综合体相关物业**：成交金额占比64.9%，如新鸿基收购天汇广场剩余股权。 - **商业相关物业**：按笔数计算占比26.7%。 - **不良资产交易**：占比53.3%，主要集中在市区酒店、办公、商业裙楼及白云数据中心、南沙仓库等优质物业。 ### 投资者结构 - **私人投资者**：占比33.3%，较2025年显著增长。 - **单宗平均成交金额**：1.2亿元人民币。 ### 市场趋势 - 本地投资市场逐渐活跃，核心物业价格探底，不良资产投资机会增多。 - 国内房地产公募基金的发展带动了机构投资者对优质物业的需求。 --- ## 总结 2026年上半年，广州房地产市场在办公楼、零售和仓储物流领域呈现分化趋势。金融城和琶洲作为核心商务区，需求稳定且活跃，但空置率和租金下行压力仍存。零售市场通过调改和品牌扩张维持活力，仓储物流市场因电商扩张和升级需求保持增长。投资市场则因不良资产交易增加和私人投资者参与而逐渐回暖，未来有望进一步活跃。整体来看，市场正从调整走向复苏，优质资产的增值潜力仍受关注。