2026年上半年广州房地产市场回顾_16页_3mb

2026年广州房地产市场上半年总结

核心内容概述

2026年上半年，广州房地产市场整体呈现调整态势，但部分区域和业态表现活跃。核心区域如金融城和琶洲在办公楼和零售物业方面表现突出，仓储物流市场因升级需求和电商扩张而持续升温，投资市场则因不良资产交易增多和私人投资者参与而逐渐活跃。

办公楼市场分析

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：28.8万平方米，全部位于金融城，其中两座为总部楼宇。
• 净吸纳量：9.2万平方米，较2025年同期下降19%，但第二季度达6.2万平方米，为近四个季度最高。
• 空置率：上升1.3个百分点至22.4%。
• 租金面价：累计下跌3.6%，至115.6元/月/平方米。

区域表现

• 金融城：贡献总吸纳量的64%，受益于总部自用需求、新区配套完善及招商策略。
• 其他区域：越秀、天河体育中心、鱼珠、万博等区域也有一定吸纳表现。

成交行业分析

• 金融业：成交占比24.0%，主要受大宗搬迁及证券分支机构升级驱动。
• 科技互联网：占比19.7%，企业搬迁和业务扩张带动需求。
• 消费品行业：占比17.7%，主要因大面积搬迁。
• 专业服务业：占比10.8%，以律所为代表。

市场趋势

• 办公楼市场以价换量，租金下行压力持续。
• 核心区项目通过硬件翻新提升客户体验，应对新兴商务区供应冲击。

零售物业市场分析

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：13.0万平方米，分布在琶洲和万博商圈。
• 净吸纳量：10.8万平方米，主要由新开业项目带动。
• 空置率：下降0.2个百分点至6.9%。
• 首层租金：累计下跌5.0%，至19.5元/天/平方米。

行业成交占比

• 餐饮：占比50.1%，同比上升8.8个百分点。
• 零售：占比36.5%。
• 主要品牌动态：
  • 餐饮：江西菜、湖南菜扩张活跃；野人先生、泰柯茶园为茶饮咖啡甜品子类目中开店最多的品牌；M Stand Lab升级至万菱汇，裕莲茶楼拓展至天河和番禺。
  • 零售：DVF开设广州首店，山本耀司支线WILDSIDE在K11设快闪店，拓竹在天环设广州首店。

市场趋势

• 商业物业积极调改，更换运营商，短期内影响租金，但长期有助于提升商场运营质量。
• 未来半年预计新增55.6万平方米优质商业物业，主要集中在金融城、白鹅潭和花都区。

仓储物流市场分析

新增供应与净吸纳量

• 新增供应：78.9万平方米，分布在花都、南沙、增城和从化。
• 净吸纳量：36.3万平方米，第二季度达31.8万平方米，环比上升近六倍。
• 空置率：上升5.8个百分点至14.7%。
• 租金：累计下跌8.5%，至31.9元/月/平方米，第二季度跌幅达5.8%。

区域表现

• 广州：持续供应高峰，未来半年预计新增142万平方米高标库。
• 佛山：上半年新增供应79万平方米，但第二季度无新增，空置率上升3.5个百分点至10.2%，租金下跌8.5%至29.6元/月/平方米。

需求动态

• 电商巨头：扩张即时零售领域，偏好市区仓库。
• 跨境电商：需求分化，退租与续租并存。
• 升级需求：从农民仓、电梯库升级至高标坡道库的成交增多，广佛物流市场进入升级换代期。

投资市场分析

成交总量与结构

• 成交总量：68.3亿元，上半年共15宗交易。
• 综合体相关物业：成交金额占比64.9%，如新鸿基收购天汇广场剩余股权。
• 商业相关物业：按笔数计算占比26.7%。
• 不良资产交易：占比53.3%，主要集中在市区酒店、办公、商业裙楼及白云数据中心、南沙仓库等优质物业。

投资者结构

• 私人投资者：占比33.3%，较2025年显著增长。
• 单宗平均成交金额：1.2亿元人民币。

市场趋势

• 本地投资市场逐渐活跃，核心物业价格探底，不良资产投资机会增多。
• 国内房地产公募基金的发展带动了机构投资者对优质物业的需求。

总结

2026年上半年，广州房地产市场在办公楼、零售和仓储物流领域呈现分化趋势。金融城和琶洲作为核心商务区，需求稳定且活跃，但空置率和租金下行压力仍存。零售市场通过调改和品牌扩张维持活力，仓储物流市场因电商扩张和升级需求保持增长。投资市场则因不良资产交易增加和私人投资者参与而逐渐回暖，未来有望进一步活跃。整体来看，市场正从调整走向复苏，优质资产的增值潜力仍受关注。