20220815-银河期货-7月房地产投资数据分析_投资下行趋势未改_期待降息效应出现_11页_1mb

2022年7月房地产投资数据分析总结

核心内容

2022年7月，房地产投资持续回落，未能逆转此前的下行趋势。尽管销售端出现边际改善，但随后再度回落，反映出房地产市场整体仍面临较大压力。同时，房地产企业资金面偏紧，资金来源主要依赖定金和自筹资金，而其他融资渠道如国内贷款、个人按揭等持续走弱。

主要观点

• 房地产投资持续下滑：7月房地产投资累计同比为 -6.4%，较6月的 -5.4% 进一步回落，显示房地产投资增速放缓。
• 固定资产投资整体放缓：固定资产投资累计同比为5.7%，较6月的6.1%有所下降，其中基本建设投资增长7.4%，制造业投资增长9.9%。
• 土地购置费持续低迷：土地成交价款累计同比为-43%，土地购置面积累计同比为-48.1%，连续14个月下降，反映出土地市场疲软。
• 土地溢价率回落：百城住宅土地溢价率降至3.61%，环比和同比均出现下降，显示土地市场热度不足。
• 房地产销售继续下滑：7月销售面积累计同比为-23.1%，销售额累计同比为-28.8%，销售面积和销售额均出现较大幅度回落。
• 库存压力仍存：待售面积累计增速为7.5%，广义库存（新开工面积与销售面积差）为-13%，显示库存收缩，但为收缩性库存。
• 资金来源结构变化：房地产企业资金来源中，定金和自筹资金占比提升，个人按揭贷款和国内贷款继续回落，外资来源有所回升但幅度有限。
• 政策宽松信号：央行调低MLF利率10个点，可能对LPR产生拉低效应，意在推动宽货币向宽信用转变，刺激房地产需求。

关键信息

投资数据

• 房地产投资累计同比：-6.4%（前值 -5.4%）
• 固定资产投资累计同比：5.7%（前值 6.1%）
• 基本建设投资累计同比：7.4%（前值 7.1%）
• 制造业投资累计同比：9.9%（前值 10.4%）
• 房地产投资占固定资产投资比重：24.85%（前值 25.17%）

土地市场

• 土地成交价款累计同比：-43%（前值 -46.3%）
• 土地购置面积累计同比：-48.1%（前值 -48.3%）
• 百城住宅土地溢价率：3.61%（前值 3.82%）

销售数据

• 销售面积累计同比：-23.1%（前值 -22.2%）
• 销售额累计同比：-28.8%（前值 -28.9%）
• 期房销售下降明显，现房销售有所回升，可能与房企资金问题有关。

库存情况

• 待售面积累计增速：7.5%（前值 7.3%）
• 广义库存（新开工 - 销售）：-13%（前值 -12.2%）

资金来源

• 房地产资金来源累计同比：-25.4%（前值 -25.3%）
• 个人按揭占比：15.96%（前值 15.82%）
• 定金和预收款占比：32.19%（前值 32.01%）
• 自筹资金占比：35.48%（前值 35.43%）
• 国内贷款占比：12.43%（前值 12.76%）
• 外资占比：7%（前值 6%）

政策动向

• 央行调低MLF利率10个点，预期对LPR产生拉低效应，推动宽货币向宽信用转变。

结论

总体来看，7月房地产市场仍处于下行压力之中，投资和销售均出现较大幅度回落，资金面持续紧张，资金来源结构偏移。尽管央行释放宽松信号，但房地产市场回暖迹象尚不明显，稳定经济的基础仍需进一步夯实。