20220329-华安证券-宏观专题研究_地产需求投资两弱_保障性安居工程能力挽狂澜吗__18页_1mb

地产需求投资两弱，保障性安居工程能力挽狂澜吗？

核心内容概述

2022年房地产行业面临需求与投资“双弱”的局面，尽管部分数据出现超预期，但整体仍显疲软。保障性安居工程作为政策调控的一部分，其投资规模虽大，但对房地产投资的拉动有限。本文通过分析保障性安居工程的三大分项（保障性住房、棚改、老旧小区改造）对房地产投资的拉动作用，探讨其在稳地产、稳投资中的潜力。

主要观点

• 地产基本面偏弱：2月社融和经济数据显示房地产需求和投资均偏弱，居民中长贷首次净负增，商品房销售面积累计同比-9.6%，30大中城市成交面积同比-27.3%。
• 融资端改善有限：开发资金来源累计同比-17.7%，定金及预收款占比下降，民营房企融资未明显改善。
• 投资端超预期成因复杂：1-2月地产投资增速虽为3.7%，但剔除价格因素后转负，土地购置费波动较大。
• 地产政策逐步宽松：从2021年9月至2022年2月，地产宽松进入第二阶段，多地出台政策下调首付比例、利率，鼓励新市民购房。
• 保障性安居工程拉动有限：预计2022年保障性安居工程总投资为10102亿元，边际增量2561亿元，拉动地产投资1.74%。整体以改善民生为主，非刺激经济之实。

保障性安居工程三大分项对地产拉动分析

1. 保障性住房

• 投资总额：预计2022年为4450亿元，边际增量2546亿元。
• 拉动效应：拉动地产投资1.73%。
• 测算依据：基于“投资额 = （本年新建 + 继续施工）* 单套平均面积 * 单位面积投资额”公式。
• 规划套数：重点40城2022年规划240万套，较2021年增长156.4%。
• 成本结构：单位面积投资额约2268元/平方米，包含土地成本、建安成本和存量房改造成本。

2. 棚改

• 投资总额：预计2022年为3210亿元，边际增量-393亿元。
• 拉动效应：拉动地产投资-0.27%。
• 成本结构：实物安置成本为35万元/套，货币安置成本为45.5万元/套，货币化安置比例降至30%。
• 趋势变化：棚改计划规模逐年减少，2022年较2021年减少31万套，整体投资强度高于保障性住房。

3. 老旧小区改造

• 投资总额：预计2022年为2275亿元，边际增量408亿元。
• 拉动效应：拉动地产投资0.28%。
• 成本结构：全国平均改造成本为350元/平方米，较仇保兴提出的1000元/平方米偏低。
• 规模预测：2022年目标调升至6.5万户，较2021年增加0.95万户。

综合拉动效应

• 保障性安居工程总投资：10102亿元，边际增量2561亿元。
• 地产投资拉动：1.74%，主要来自保障性住房和老旧小区改造。
• 政策背景：国务院金融委和五部委联合发声，释放稳地产、稳预期信号。
• 政策作用：保障性安居工程在稳地产、稳投资中起到托底作用，但难以逆转行业整体颓势。

风险提示

1. 疫情超预期扩散：可能进一步拖累地产需求和投资。
2. 地产宽松力度不及预期：房企融资改善不足，投资开发受限。
3. 财政支出不及预期：保障性安居工程实际进度可能滞后于规划。

数据与测算依据

• 数据来源：WIND、住建部、统计局、财政部、各地住建局、贝壳研究院等。
• 测算方法：采用“套均面积 × 单位面积投资额”及“成本法”分析保障房成本结构。
• 时间范围：2021-2022年，涵盖“十四五”期间部分数据预测。

结论

保障性安居工程作为政策支持的一部分，对地产投资具有一定的托底作用，但其拉动效应有限，无法扭转地产行业的整体低迷态势。稳地产仍需进一步宽松政策支持，同时需关注政策执行效果及市场反应。