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地产需求投资两弱，保障性安居工程能力挽狂澜吗？

核心内容

本报告分析了2022年房地产行业面临的挑战与政策应对，重点探讨保障性安居工程对稳定地产投资与经济发展的潜在作用。尽管地产投资在2月表现出超预期增长，但整体需求与融资端仍疲软，短期内难以实现基本面回暖。因此，政策重心转向保障性安居工程，希望通过财政支出前置、保障房建设、棚改和旧改等手段缓解地产下行压力。

主要观点

• 地产基本面偏弱：2月居民中长贷减少459亿元，商品房销售面积同比-9.6%，显示地产需求疲软。融资端改善有限，开发资金来源累计同比-17.7%。
• 地产宽松进入第二阶段：政策逐步放宽，包括利率下调、首付比例降低、优化房企并购融资等，但短期内仍难扭转市场颓势。
• 保障性安居工程对地产的拉动作用有限：尽管2022年保障性安居工程总投资预计为10102亿元，边际增量2561亿元，拉动地产投资1.74%，但整体仍以改善民生为主，非经济刺激手段。

保障性安居工程三大分项分析

1. 保障性住房

• 投资总额：预计2022年为4450亿元，边际增量2546亿元，拉动地产投资1.73%。
• 规划套数：2022年重点40城规划240万套，较2021年增长156.4%。
• 单套投资额与单位面积投资额：根据成本法测算，单位面积投资额约为2268元/平方米，与住建部口径接近。
• 城市分布：保障性租赁住房以人口净流入的大城市为重点，重点40城占全国体量的70%。

2. 棚改

• 投资总额：预计2022年为3210亿元，边际增量为-393亿元，拉动地产投资-0.27%。
• 规划套数：2022年计划新开工120万套，较2021年减少30万套。
• 货币化安置与实物安置成本：货币化安置成本约为实物安置成本的1.3倍，实物安置计入地产投资。
• 货币安置比例：从2015年的29.9%逐步调降至2022年的30%，实物安置比例相应上升。

3. 老旧小区改造

• 投资总额：预计2022年为2275亿元，边际增量为408亿元，拉动地产投资0.28%。
• 规划套数：2022年预计改造6.5万户，较2021年增加0.95万户。
• 改造成本：以350元/平方米为基准，低于国务院仇保兴提出的1000元/平方米。
• 实施效果：以改造为主，对地产投资的拉动有限。

综合拉动效应

• 保障性安居工程总投资：2022年预计为10102亿元，边际增量2561亿元。
• 综合拉动地产投资：约1.74%，对稳地产、稳投资有一定支撑作用，但整体效果有限。
• 政策预期：尽管政策持续宽松，但实际执行情况和刺激效果仍需观察。

风险提示

• 疫情超预期扩散：可能进一步拖累地产需求和建筑施工。
• 地产宽松力度不足：房企融资改善不及预期，地产投资受限。
• 财政支出不及预期：保障性安居工程实际进度可能慢于计划。

关键信息总结

• 地产投资：1-2月地产投资增速为3.7%，但剔除价格因素后转为负增长。
• 融资改善：银行信贷投向地产意愿增强，但民营房企融资未显著改善。
• 政策宽松：2022年地产政策进入第二阶段，多地放宽利率与首付比例。
• 保障房拉动：保障性安居工程规模大但拉动有限，更多是改善民生。
• 旧改与棚改：旧改目标调升至6.5万户，棚改规模缩减，对地产拉动作用有限。

图表与数据支持

• 图表1：房地产基本面呈需求投资“两弱”格局。
• 图表2：地产宽松政策梳理，显示政策逐步放宽。
• 图表3：保障房规划目标与城市人口流入吻合。
• 图表4：重点40城保障房规划目标。
• 图表5：重点40城新建保障性租赁住房规划及测算。
• 图表6：2022年保障房总投资及分项测算。
• 图表7：棚改规划目标与完成开工。
• 图表8：货币安置成本约为实物安置成本的1.3倍。
• 图表9：货币安置与实物安置成本测算值。
• 图表10：2021年各省棚户区改造目标。
• 图表11：2013至2022年棚改规模及预测值。
• 图表12：2019至2022年旧改规模及预测。
• 图表13：2021年各省旧改目标。
• 图表14：老旧小区改造成本。
• 图表15：2022年保障性安居工程总投资和边际拉动。

结论

保障性安居工程在2022年成为稳地产、稳投资的重要手段，但其拉动效应有限，更多体现为改善民生。地产基本面仍偏弱，需进一步宽松政策以维持稳定，同时需关注疫情扩散、政策执行力度及财政支出情况对整体效果的影响。