20180917-安信国际证券-房地产行业_下半年风控为上_3页_761kb

行业分析报告总结：下半年风控为上

核心内容

本报告分析了2018年上半年中国房地产行业的整体表现及未来趋势，强调了“风控为上”的投资逻辑。在行业整体销售和盈利增长的背景下，房企面临资金链收紧的压力，行业整合加速，中大型房企在扩张过程中杠杆比率上升，未来两年将面临较大的资金管理挑战。

主要观点

1. 上半年行业表现

• 收入增长强劲：行业平均收入同比增长约50%，核心净利润平均增长约83%。
• 毛利率提升：行业平均毛利率从28%提升至30%，主要受益于均价上升。
• 销售增长优于行业：部分房企的合约销售及结转收入增长显著，如华润置地、龙湖地产等。

2. 资金链与行业整合

• 销售与资金链压力：商品房销售面积及销售额同比分别增长3.3%和13.2%，但资金链收紧导致行业整合加速。
• 百强房企占比提升：百强房企销售占比达45%，销售额占比达69%，远高于2017年的33%和57%。
• 杠杆比率上升：中大型房企净借贷杠杆率平均为88%，其中中型房企增长更快，达94%。

3. 下半年展望

• 盈利增长可维持：预计盈利增长将保持在30%以上，但随着土地成本上升和调控压力，毛利率将面临下行趋势。
• 物管板块走强：在风控为上的环境中，物管板块因现金流稳定而表现突出，多家物管公司上半年收入及利润增长显著，如碧桂园服务、雅生活服务等。

4. 投资建议

• 优先选择风控能力强的房企：如金茂、华润、龙湖等，它们拥有较多土储、资金来源稳健且抗跌能力强。
• 关注物管板块龙头企业：因其现金流强劲，有望在行业整合中占据优势。

关键信息

重点房企表现（2018上半年）

物管公司表现（2018上半年）

风险提示

• 银根紧缩影响销售：融资环境趋紧可能对销售造成压力。
• 个别城市调控力度大：某些城市政策收紧可能影响整体市场表现。
• 高杠杆风险：中型房企杠杆比率上升较快，未来存在财务风险。

联系方式

• 客户服务热线：
  • 香港：2213 1888
  • 国内：40086 95517

免责声明

本报告仅供参考，不代表任何投资建议。投资决策需结合自身情况，并咨询专业意见。安信国际及其关联方可能持有或交易报告中提及的公司证券，可能存在利益冲突。

公司评级体系

• 买入：预期未来6个月投资收益率超过15%
• 增持：预期未来6个月投资收益率在5%至15%之间
• 中性：预期未来6个月投资收益率在-5%至5%之间
• 减持：预期未来6个月投资收益率在-5%至-15%之间
• 卖出：预期未来6个月投资收益率低于-15%

报告日期

2018-9-17