20210909-远东资信-2021年8月房地产行业观察与债市运行动态_商品房成交量大幅下滑_新增4只房地产债券违约_19页_721kb

商品房成交量大幅下滑，新增4只房地产债券违约总结

核心内容概述

2021年8月，中国房地产行业面临成交量和价格双双下行的压力，同时新增4只房地产债券违约，显示行业债务风险持续上升。政策层面，中央和地方政府均加强了对房地产行业的调控，限制土地出让、房贷及房企融资行为，推动行业向更加稳健的方向发展。重点房企如阳光城、金科股份、首开股份等在融资和担保方面动作频繁，反映出行业资金紧张状况。此外，租赁住房建设成为政策重点，为行业带来新的增长点。

主要观点

• 市场成交量大幅下滑：8月份30大中城市商品房成交面积环比下降24.61%，同比也下降22.74%。全国十大城市商品房去化周期基本持平，但去库速度放缓。
• 房价涨幅趋缓：百城新建住宅平均价格同比上涨3.51%，但涨幅较上月下降。三线城市房价涨幅回落最明显，主要受去年刺激政策影响。
• 二手房市场降温：全国城市二手房出售挂牌量指数下降3.49%，挂牌价指数微涨0.20%，市场供应减少，价格涨幅受限。
• 政策持续收紧：中央及地方政府加强房地产贷款监管，限制土地出让溢价，严控购房资格及资金来源，防范违规资金流入。
• 债券市场压力增大：8月房地产行业净融资为-408.10亿元，新增4只债券违约，逾期本金合计44.89亿元。信用利差整体下降，但AA级债券利差大幅上升，反映市场对低评级房企风险的担忧。
• 房企债务压力显现：部分房企通过大额担保获取融资，但担保金额远超净资产，存在较高的债务风险。如阳光城担保金额达净资产306.84%，金科股份担保金额达净资产224.41%。
• 租赁住房成为新方向：政策鼓励租赁住房建设，未来租赁住房市场有望扩大，成为房地产行业的重要组成部分。

关键信息

一、商品房量价情况

• 成交量：8月份30大中城市商品房成交面积1304.33万平方米，环比下降24.61%，同比下降22.74%。
• 价格变化：百城新建住宅平均价格16152元/平方米，同比上涨3.51%，环比上涨0.20%。
• 城市分化：一线、二线、三线城市房价同比涨幅分别较前值回落0.43、0.25和0.17个百分点。
• 二手房市场：挂牌量指数下降3.49%，挂牌价指数微涨0.20%，市场供应减少，价格涨幅受限。

二、房地产贷款利率

• 房贷利率上调：超过七成城市房贷利率较上半年上调，部分城市二手房贷款近乎停贷。
• 全国平均利率：9月首套房平均利率5.46%，二套房平均利率5.83%，较2020年底分别上升23bp和29bp。

三、房地产信托市场

• 信托规模下降：8月房地产信托新成立规模为285.13亿元，环比下降28.98%。
• 收益率变化：平均收益率为7.22%，高于其他行业，如工商企业7.12%、基础产业7.11%、金融业5.98%。

四、重点房企动态

• 金地集团：发行4.8亿美元绿色债券，息票率4.95%，收益率5%，发行价格99.862%。
• 首开股份：拟发行34.2亿元公司债，票面利率区间为3%~4.3%，但负债率高，触及三条“红线”。
• 阳光城：为旗下多家子公司提供担保，总额达941.77亿元，占净资产306.84%。
• 金科股份：担保余额达828.57亿元，占净资产224.41%。
• 阳光100：美元债券违约，触发交叉违约条款，上半年录得亏损。

五、债券市场运行动态

• 债券发行与到期：8月房地产行业发行债券527.29亿元，偿还935.39亿元，净融资-408.10亿元。
• 信用事件：新增4只债券违约，合计逾期本金44.89亿元，涉及泰禾集团、蓝光发展、九通基业、华夏幸福等公司。
• 信用级别调整：1家主体和11只债券的信用级别被下调，其中蓝光发展有10只债券下调，平均下调1.2个子级。
• 信用利差变化：行业信用利差（中位数）下降6.01bp，但AA级债券利差上升176.59bp，显示市场风险偏好下降。

行业展望

• 政策抑制需求：房地产需求预计持续受调控政策抑制，房企去库速度放缓，库存压力增大。
• 租赁住房增长空间：政策鼓励租赁住房建设，未来租赁住房市场将有较大增长，或改变行业需求结构。
• 债务风险需警惕：部分房企依赖担保融资，若出现偿付困难，资产受限，预期违约回收率可能较低。
• 行业整体风险下降：自“三道红线”政策实施以来，房企债务规模下降，财务风险显著降低，但部分企业仍面临严峻挑战。

关键数据汇总

结论

2021年8月，中国房地产行业在政策调控和市场需求疲软的双重压力下，成交量与价格均出现下行趋势。债券市场融资环境趋紧，净融资为负，新增违约债券数量增加，信用利差波动加剧，反映出行业整体风险上升。尽管政策推动租赁住房建设，为行业带来新的发展空间，但房企债务压力依然存在，尤其是依赖大额担保融资的企业，需重点关注其债务风险和资金链稳定性。