2021-08-09-远东资信-重点房企买地金额被限制_蓝光发展_13_只债券违约——2021年7月房地产行业观察与债市运行动态_20页_779kb

房地产行业2021年7月观察与债市动态总结

核心内容概览

2021年7月，中国房地产行业面临多重政策压力与市场调整，重点房企的经营杠杆受到限制，市场成交降温，土地供应减少，债券市场信用风险上升，尤其以蓝光发展违约事件为标志。

主要观点

• 市场降温：7月份30大中城市商品房成交面积环比下降4.62%，百城新建住宅均价环比上涨0.35%，但涨幅回落，显示市场热度下降。
• 土地市场收缩：300城市住宅用地成交面积环比下降45%，土地成交溢价率基本稳定，政策限制导致部分高负债房企拿地受限。
• 政策收紧：重点房企被限制土地购买金额不得超过年销售额的40%，中央政治局会议重提“房住不炒”，国务院加快租赁住房建设，地方政策如深圳增加居住用地供应、厦门与上海促进租赁住房建设、温州与太原限制学区房炒作。
• 债券市场波动：7月份房地产行业共发行债券1055.11亿元，净融资6.83亿元；新增违约债券14只，逾期本金115.85亿元，其中蓝光发展为首次违约，违约规模达115.85亿元。
• 信用利差上升：1年期房地产行业AA-AAA等级利差上升13.70bp，显示市场对房地产信用风险的担忧加剧。
• 房企风险分化：高杠杆房企面临更大去化压力与违约风险，而低杠杆头部房企信用状况相对稳定，租赁住房领域则有较大增长潜力。

关键信息

一、商品房量价情况

• 7月份30大中城市商品房成交面积1715.58万平方米，环比下降4.62%。
• 十大城市商品房库存去化放缓，去化周期累计下降3.35个月。
• 百城新建住宅均价16120元/平方米，环比上涨0.35%，同比上涨3.81%。
• 三线城市房价涨幅回落最明显，主要因去年经济刺激政策基数较高。

二、土地市场动态

• 7月份300城市住宅用地成交面积环比下降45%，土地供应规模大幅缩减。
• 一线城市土地成交溢价率偏低，三四线城市溢价率下降明显。
• 8月份重点城市将开始新一轮土地集中出让，预计供应量有所回升。

三、政策动态

• 中央政策：
  • 重点房企土地购买金额不得超过年销售额的40%。
  • 政治局会议重提“房住不炒”，强调房地产的民生属性。
  • 国务院提出加快租赁住房建设，优化土地竞拍规则，加强房地产金融管理。
• 地方政策：
  • 深圳加大居住用地供应，提高住宅与公共住房用地比例。
  • 厦门、上海出台租赁住房建设政策，鼓励市场参与。
  • 温州、太原限制学区房炒作，防止房价虚高。
  • 厦门、攀枝花推出人才新政，吸引高层次人才并提供住房支持。

四、重点房企动态

• 阳光城：
  • 为9家子公司提供55.18亿元担保，担保余额超过净资产100%。
  • 负债率、净负债率、现金短债比均较高，存在较大财务压力。
• 中南建设：
  • 为20家子公司提供92.86亿元担保，担保余额达净资产的260.12%。
  • 现金短债比偏低，需关注债务风险。
• 首创置业：
  • 将被北京首创城发吸收合并，合并后将获得更强的信用支持。
• 远洋集团：
  • 收购红星控股部分资产，提升其短期偿付能力。
• 万科：
  • 发行30亿元住房租赁专项债，用于租赁住房项目建设。

五、债券市场运行动态

• 债券发行与到期：
  • 7月房地产行业共发行债券1055.11亿元，偿还998.28亿元，净融资6.83亿元。
  • 境内AA级主体发行规模占比6.76%，AAA级主体占比74.47%。
• 信用事件：
  • 7月新增违约债券14只，逾期本金115.85亿元。
  • 蓝光发展为首次违约，涉及13只债券，逾期本金合计115.85亿元。
• 信用级别调整：
  • 蓝光发展主体级别由AA下调至C，共15只债券被下调信用级别，平均下调9.3个子级。
  • 债券信用利差上升，1年期AA-AAA利差上升13.70bp。

未来展望

• 政策影响：重点房企经营杠杆受限，有助于降低行业整体信用风险。
• 市场趋势：房地产需求与价格增速预计放缓，库存去化压力加大。
• 信用分化：低杠杆头部房企信用状况稳定，而高负债房企风险上升。
• 租赁住房：政策大力支持租赁住房建设，未来租赁住房相关债券市场有望扩大。

结论

2021年7月，房地产行业在政策收紧与市场需求降温的双重影响下，面临较大的信用风险。重点房企被限制土地购买金额，促使行业进入更稳健的发展阶段。蓝光发展成为首个违约房企，反映出部分企业流动性风险加剧。未来，行业将更加注重经营风险控制，租赁住房作为新兴领域，或将成为房地产市场的重要增长点。