20210810-远东资信-2021年7月房地产行业观察与债市运行动态_重点房企买地金额被限制_蓝光发展13只债券违约_20页_780kb

房地产行业2021年7月观察与债市动态总结

核心内容

2021年7月，中国房地产行业面临政策收紧与市场调整的双重压力，重点房企的购地金额被限制，部分房企出现债券违约，行业信用风险上升。与此同时，租赁住房建设成为政策支持重点，行业整体呈现趋稳态势。

主要观点

• 市场需求降温：7月份30大中城市商品房成交面积环比下降4.62%，自4月以来市场需求持续走弱。
• 房价涨幅放缓：百城新建住宅平均价格环比上涨0.35%，涨幅较上月有所下降，表明市场趋于理性。
• 土地市场收缩：300城市住宅用地成交面积环比下降45%，土地成交溢价率基本持平，显示房企拿地意愿下降。
• 政策调控加码：中央及地方政府对房地产行业实施更严格的调控，包括限制重点房企购地比例、加快租赁住房建设、遏制学区房炒作等。
• 房企信用风险上升：蓝光发展13只债券违约，为首次违约房企，协信远创亦出现违约，反映部分高杠杆房企流动性风险加剧。
• 债市融资受限：7月房地产行业通过债市净融资仅6.83亿元，显示房企融资环境趋紧。
• 行业集中度提升：中小房企因拿地限制面临更大经营压力，而低杠杆头部房企信用状况相对稳定。
• 租赁住房成为增长点：政策支持下，租赁住房领域未来发展空间较大，相关债券发行可能增加。

关键信息

一、商品房量价动态

• 成交面积：7月30大中城市商品房成交面积1715.58万平方米，环比下降4.62%。
• 库存去化：十大城市商品房库存去化周期持续下降，但近期去化速度放缓。
• 价格走势：百城新建住宅均价16120元/平方米，环比上涨0.35%，同比上涨3.81%，涨幅趋缓。

二、土地市场动态

• 土地供应下降：7月300城市住宅用地成交面积环比下降45%，一线、二线城市降幅显著。
• 溢价率稳定：平均溢价率11%，住宅类溢价率14%，一线城市溢价率较低。

三、行业政策动态

• 重点房企购地限制：购地金额不得超过年度销售额的40%，抑制房企扩张。
• 中央政策：再次强调“房住不炒”，推动租赁住房发展，强化房地产金融监管。
• 地方政策：
  • 深圳加大居住用地供应，推动保障性住房建设。
  • 厦门、上海出台租赁住房建设政策，优化土地竞拍规则。
  • 温州、太原限制学区房炒作，防止房价虚高。
  • 厦门、攀枝花推出人才新政，吸引人才并改善居住条件。

四、重点房企动态

• 阳光城：担保余额超净资产100%，负债水平较高。
• 中南建设：担保余额达净资产260.12%，现金短债比低，风险凸显。
• 首创置业：将被北京首创城发吸收合并，有望获得更强的信用支持。
• 远洋集团：收购红星控股部分资产，缓解其短期债务压力。
• 万科：发行30亿元租赁住房专项债，布局租赁住房市场。

五、债券市场动态

• 发行与到期：7月房地产行业共发行债券1055.11亿元，偿还998.28亿元，净融资6.83亿元。
• 信用事件：
  • 7月新增违约债券14只，逾期本金115.85亿元。
  • 蓝光发展为首次违约房企，13只债券违约，合计逾期本金115.85亿元。
• 信用利差：
  • 1年期等级利差（AA-AAA）上升13.70bp。
  • 各信用等级利差整体波动不大，短期利差上升明显。

六、未来展望

• 政策持续收紧：重点房企经营杠杆受限，有助于降低行业信用风险。
• 需求放缓：下半年房地产市场需求与价格增速预计下降，房企去化压力增大。
• 租赁住房前景广阔：政策支持下，租赁住房领域将成为行业新增长点，相关债券发行或增加。
• 头部房企相对稳定：低杠杆房企信用风险较小，具备更强的抗风险能力。

总结

2021年7月，中国房地产行业在政策调控与市场调整的双重影响下，整体呈现降温趋势。重点房企购地金额受限，部分企业因高杠杆与项目积压出现债券违约，信用风险上升。与此同时，租赁住房成为政策支持重点，行业向“租购并举”方向发展。未来，随着政策进一步落实，房地产行业将更加注重稳健经营，信用风险或将逐步可控，但部分房企仍需警惕流动性风险。