保利投顾研究院-洞察房地产系列之先论市场-2017-11页_1mb

房地产行业白皮书总结

核心内容

本白皮书从客户、产品、区域和土地供给四个维度，系统性分析了房地产行业进入成熟期后的市场供求趋势，揭示了当前市场的主要特征和未来发展方向。

主要观点

维度一：客户

• 房地产行业进入成熟期后，客户基数呈现相对趋势性下降。
• 从保利投顾的来访数据来看，单盘和单套签约对应的来访量在减少，表明个盘热度下降。
• 实际盘均和套均来访量应高于前几年记录，进一步验证了客户基数下降的趋势。

维度二：产品

• 在“高房价”和“改善型需求崛起”的双重影响下，**中等面积段（90-145㎡）**成为市场主流，占比超过五成。
• **小面积段（90㎡以下）**在部分城市（如深圳、北京）仍保持较高占比，主要受高房价和旅游型城市特征影响。
• **大面积段（145㎡以上）**占比提升有限，部分城市甚至出现下滑，表明高端改善住宅市场受限。

维度三：区域

• 东部地区形成“六二二”格局，占比约60%，以价格涨幅为主导。
• 中部地区以销售面积增长为主，占比约20%。
• 西部地区占比约20%，增长相对平缓。
• **重点城市（18个一二线城市）**贡献率超过40%，成为全国销售增长的核心引擎。
• 核心城市及周边区域出现需求外溢现象，如苏州三县接近上海成交量，东莞和惠州超过深圳，佛山超过广州，表明城市群发展特征明显。

维度四：土地供给

• 土地存量分化明显，一线城市因招拍挂宅地稀缺，未来增量土地供给将更多依赖旧改和政策支持。
• 中西部部分城市招拍挂宅地过剩，未来政策更倾向于存量盘活。
• 人地挂钩机制成为增量土地的核心导向，即土地供给将与人口流动密切相关。
• 人均招拍挂宅地建面较低的一线城市（如北京、上海）未来面临较大的土地供给压力，而人均建面较高的城市（如武汉、大连）则可能更注重存量土地的再开发。

关键信息

• 市场成熟度：房地产行业已进入成熟期，交易量高但增速放缓，利润水平下降。
• 客户趋势：客户基数下降，购房热情减弱，单盘来访量减少。
• 产品趋势：中等面积段成为主流，小面积段在部分城市仍占主导，大面积段增长有限。
• 区域趋势：东部价格涨幅领先，中部以量增长为主，重点城市带动全国市场。
• 土地供给趋势：土地存量分化明显，政策导向从增量转向存量，人地挂钩机制推动土地供给与人口流动匹配。

结论

房地产行业在成熟期呈现出客户基数下降、产品结构优化、区域发展分化、土地供给政策调整等特征。未来市场将更加依赖人口流向和城市外溢效应，中等面积段产品将成为主要需求，重点城市及周边区域将持续引领市场增长。房企需关注区域基本面、产品定位及土地获取策略，以适应市场变化并实现可持续发展。