保利投顾研究院-洞察房地产系列之再论行业-2017-24页_4mb

房地产行业白皮书总结

核心内容概览

本白皮书围绕房地产行业的四个核心关键词展开分析，分别是“城市群”、“并购整合”、“地产金融”和“存量时代”，旨在帮助读者读懂行业现状与未来发展趋势。

关键词一：城市群

主要观点

• “大”聚集、“小”发散：中心城市规模边际效用增强，促使人口和产业向大城市集中，同时带动周边中小城市发展，形成城市群内部的“小”发散。
• 政策支持：政府推动城市群发展，多项政策支持国家中心城市及城市群建设，以疏导特大城市功能，促进区域协调发展。
• 轨道交通发展：轨道交通迅速扩展，成为城市群内部“小”发散的重要支撑，提升城市间的连通性和辐射范围。
• 房企布局：恒大、碧桂园等房企回归一二线城市，实质是回归城市群布局，强化区域战略。
• 特色小镇：在政策倾斜下，特色小镇成为城市群投资的重要拓展模式，承接核心城市的产业和人口外溢需求。

关键信息

• 2016年，碧桂园新增项目中，广东省占44%，长三角占19%，京津冀占3%。
• 2016年全国二手房成交占比达41%，重点城市二手房成交量占比超过60%。
• 链家2016年交易金额突破1万亿元，超过TOP3开发商新房销售额之和。
• 2017年经济工作会议提出推动城市群发展，以疏导特大城市功能，带动周边中小城市。

关键词二：并购整合

主要观点

• 强者恒强：行业整合成主旋律，品牌房企主导性增强，行业集中度持续提升。
• 并购规模加大：自2012年起，房地产行业并购金额逐年攀升，2016年达到近年来新高。
• 并购模式多元化：主要围绕地产主业整合，同时涉及关联产业和跨业并购，形成产业链联动与多元化布局。

关键信息

• 2016年，销售过百亿房企有131家，市场份额近五成；销售额前二十的房企市场份额占比超四分之一。
• 恒大通过并购嘉凯城、入股廊坊发展、借壳深深房等方式，获得多个金融牌照，形成“地产+金融”并驾齐驱的战略格局。
• 融创通过并购莱蒙国际、融科等，完成环渤海、长三角、珠三角等区域布局，资产规模超过1500亿元。
• 融创入股链家，布局存量交易市场，寻求新的利润增长点。

关键词三：地产金融

主要观点

• 金融属性增强：一线城市房价波动与M2趋同，表明房地产金融属性显著增强。
• 金融思维转变：房企逐步从简单的融资思维转向金融思维，积极布局金融版图。
• 金融工具多样化：房企尝试通过Reits、ABS等方式丰富融资及资产退出渠道。

关键信息

• 2013年以前，一线城市房价变化幅度与CPI基本一致；2016年，房价变化幅度与M2趋同，显示金融属性增强。
• 恒大拥有保险、银行等9大金融牌照，计划进一步并购券商、信托等金融机构，形成金融与地产并重的格局。
• 绿地打包内地酒店资产赴新加坡Reits上市；碧桂园多次发行购房尾款ABS，提前回笼资金，拓宽融资渠道。

关键词四：存量时代

主要观点

• 存量市场崛起：新房市场火热无法掩盖存量时代的到来，存量房交易规模快速攀升。
• C2C格局：存量市场供应与需求主体均为个人，市场呈现典型的C2C特征，更注重个体诉求。
• 运营与服务需求增长：存量市场对运营、服务提出更高要求，房地产开发商和服务商纷纷探索存量运营模式。

关键信息

• 2016年，全国二手房成交占比达41%，重点城市二手房成交量占比超60%。
• 万科泊寓通过活化存量物业和低成本收房改造，提供近万间服务公寓，目标实现轻资产运营。
• 世联红璞采用“以租养租”轻资产运作模式，打造服务闭环，计划在一线、二线城市建设13万间长租公寓。
• 链家2016年交易金额突破1万亿元，成为存量市场龙头，吸引融创等房企入股。

总结

房地产行业正经历从“增量时代”向“存量时代”转型的关键阶段，城市群成为未来发展的核心区域，房企通过并购整合快速扩张，金融属性增强推动房企向多元化金融布局，存量运营则成为行业新增长点。整体来看，行业正朝着更专业化、金融化、服务化的方向发展。