58安居客房产研究院-“限地价”取消，能否挽救低迷的土地市场-10页_2mb

“限地价”取消，能否挽救低迷的土拍市场

核心内容

当前土地市场整体低迷，国有土地使用权出让收入同比下降19.8%，热点城市土地出让金额跌幅达30%。为应对这一局面，自然资源部建议取消土地拍卖中的“限地价”政策，并放松远郊土地容积率限制，以期激活市场。

主要观点

• 市场低迷现状：土地市场热度下降，房企拿地意愿减弱，地方平台托底拿地比例上升。
• 政策调整动向：多地已开始取消“限地价”，如济南、合肥、厦门、苏州昆山等城市，恢复“价高者得”原则。
• 冷热分化加剧：取消限价后，热门地块更受追捧，冷门地块仍底价成交或流拍。
• 政策利弊分析：取消限地价有助于优化市场环境、提升住房品质、改善冷门板块热度，但也可能加剧城市内部冷热分化、导致地价失控。

关键信息

一、土拍市场低迷表现

• 土地出让收入下降：1-9月国有土地使用权出让收入同比下降19.8%。
• 地块数量与面积减少：1-9月原集中供地22城出让涉宅用地750幅，同比减少26%；可建面积同比减少35%。
• 房企拿地热情下降：在“保交付”和销售困境、融资困难的背景下，房企对拿地投入减少。
• 地方平台托底现象：9月份地方平台拿地比例接近40%，与去年年底土拍市场低迷情况相似。
• “限地价”触达率下降：8-9月“限地价”触达率仅为20%，处于历史低位。

二、部分城市取消“限地价”后的市场反应

• 济南：10月30日首次土拍，2宗地块竞价超过200轮，楼面价创历史新高；其余地块多以底价成交。
• 成都：虽未全面取消限地价，但已取消清水售价限制，冷门板块仍底价成交。
• 合肥、厦门、苏州昆山：取消“限地价”政策，恢复“价高者得”原则，地块热度不均。

三、土拍市场可能呈现的两种结果

1. 限地价触达率仍低：即使取消限地价，部分城市仍以底价成交，政策效果有限。
2. 冷热分化加剧：热门地块更受追捧，冷门地块仍无人问津，市场热度不均。

四、全面取消“限地价”的影响

利处：

• 优化市场环境：减少“万人摇号”、“黄牛排队”等现象，平衡一手房与二手房热度。
• 提升住房品质：房企利润空间增加，可提高产品配置和建设质量。
• 改善冷门板块热度：远郊容积率限制取消，独栋别墅等稀缺产品有望回归，促进区域去化。

弊端：

• 加剧冷热分化：热门地块更热，冷门地块更冷，市场两极化。
• 地价失控风险：取消房地联动价，可能导致地价上涨，增加购房者负担。

五、政策建议

• 分阶段实施：建议在销售市场回暖的城市或板块逐步放松土拍规则，避免政策失灵。
• 远郊容积率先行：远郊区域容积率限制可先行试点，以缓解冷热不均。
• 绿色建筑支持：在不取消限地价的前提下，可适当提高房地联动价，提倡绿色建筑发展，为房企带来利润空间。

总结

取消“限地价”政策是应对当前土地市场低迷的一种尝试，但其效果取决于市场是否真正回暖。政策调整需谨慎，优先在销售市场表现较好的城市实施，同时可对远郊区域容积率限制进行试点，以促进市场多元化发展。