20210426-东兴证券-保利地产-600048.SH-公司2020年报点评_投资额度提升无惧竞争激烈_低资金成本构成护城河_6页_792kb

保利地产（600048）2020年报点评总结

核心内容

保利地产在2020年实现了营业总收入2432.1亿元，同比增长3.1%。其中，房地产开发收入占比高达93.1%，为公司主要收入来源；两翼产业实现市场化收入154.3亿元，同比增长36.5%。公司归母净利润为289.5亿元，同比增长3.5%。整体来看，公司业绩表现稳健，盈利能力有所提升。

主要观点

• 盈利能力稳中有升：尽管地货比上升导致结转毛利率下降，但非并表项目结转确认的投资收益大幅增加，带动净利润率提升0.55个百分点，达到16.5%。
• 财务费用率微升：公司资本化率下降，但利息费用明显提升，导致财务费用率略微上升。然而，公司销售和管理费用率在营收口径下保持稳定，在销售口径下略有下降，显示费用管控能力良好。
• 投资收益显著增长：投资净收益达到61.4亿元，同比大幅上升65.9%，主要得益于大量非并表项目进入结算期。
• 土储结构优化：公司聚焦于38个核心一二线城市，新拓土地83%位于这些城市，存量土储累计1.7亿平方米，土储充沛优质，为未来增长奠定基础。
• 投资预算提升：公司提高2021年投资金额至3950亿元，同比提升17.9%，显示积极获取资源的信心。

关键信息

财务指标预测

主要财务比率

投资建议

• 评级：强烈推荐/维持
• 盈利预测：预计2021-2023年归母净利润分别为307.3亿元、341.8亿元、396亿元，对应EPS分别为2.57元、2.86元、3.31元。
• 估值：当前股价对应2021-2022年PE分别为5.5倍和5倍，估值逐步下降，但公司具备较强的护城河优势。

风险提示

• 销售不及预期
• 全年结转不及预期
• 净利润率超预期下行

公司优势

• 强主体信用：公司资产负债率和净负债率均符合“三道红线”中绿档企业标准，财务稳健。
• 低资金成本：有息负债综合成本仅约4.77%，在行业内保持低位，是公司盈利能力的重要支撑。
• 土储优质：存量土储充沛，且集中在核心城市，为未来增长提供坚实基础。

市场布局

• 城市化策略：公司坚持核心城市及重点城市群布局，契合城市化发展趋势。
• 销售均价预期：未来销售均价或将上升，受益于核心城市深耕及市场集中度提升。

结论

保利地产凭借其强主体信用、低资金成本和优质土储，具备较强的竞争力和盈利能力。公司积极调整投资预算和分红政策，以支持核心城市的发展。在行业竞争加剧和政策调控的背景下，公司有望凭借其优势实现稳健增长，维持“强烈推荐”评级。