> **来源：[研报客](https://pc.yanbaoke.cn)** # 保利发展 (600048. SH) 总结 ## 核心内容 保利发展（600048.SH）在2025年面临显著业绩下滑，归母净利润同比下降79.3%至10.3亿元，主要受毛利率下降、资产和信用减值增加以及投资收益由盈转亏等因素影响。尽管如此，公司在销售方面仍保持行业领先地位，聚焦高能级城市，销售权益比提升，销售回笼效率良好。 ## 主要观点 - **业绩下滑**：2025年公司营业收入同比下降1.1%至3081亿元，归母净利润大幅下降79.3%至10.3亿元。 - **销售表现**：2025年公司签约金额2530亿元，同比下降21.7%；签约面积1235万平方米，同比下降31.3%。销售金额连续三年位居行业第一，销售权益比达79%，同比提升3个百分点。 - **城市策略**：公司持续深耕核心城市，核心城市销售贡献达92%，市占率提升至7.9%，同比增加0.8个百分点。 - **销售回笼**：全年实现销售回笼资金2589亿元，回笼率达102%，连续三年高于100%。 - **土地拓展**：2025年公司拓展项目总地价791亿元，总计容面积457万平方米，分别同比增长16%和39%。新增拓展资源中，一二线城市占比超过90%，北京、上海、广州三地合计占比约48%。 - **待售面积**：截至2025年末，公司待售面积5654万平方米，同比减少约10%。 ## 财务状况 - **财务结构**：公司货币资金余额达1229亿元，占总资产比例超10%；已售待回笼资金498亿元，资金较为充裕。 - **资产负债率**：2025年末资产负债率降至72.3%，同比下降2.1个百分点；有息负债规模减少至3412亿元。 - **融资成本**：期末综合融资成本降至2.72%，较年初下降38个基点；年内新增有息负债平均成本为2.59%。 - **财务指标**：2025年ROE为0.5%，同比下降2个百分点；市盈率（PE）达70.2倍，显著高于2024年的14.5倍。 ## 投资建议 - **盈利预测**：根据公司结转节奏和现有毛利率水平，预计2026和2027年公司营业收入分别为2810亿元和2616亿元，归母净利润分别为16亿元和25亿元，对应EPS分别为0.13元和0.21元。 - **估值**：对应最新股价的PE分别为46.7倍和29.0倍，维持“优于大市”评级。 - **盈利预测情景分析**： - **乐观预测**：2026和2027年EPS分别为0.24元和0.33元。 - **中性预测**：2026和2027年EPS分别为0.13元和0.21元。 - **悲观预测**：2026和2027年EPS分别为0.03元和0.11元。 ## 风险提示 - **房价下跌**：若房价下跌幅度超预期，将对公司的盈利能力产生负面影响。 - **毛利率不及预期**：公司毛利率可能受市场环境和成本控制影响。 - **政策放松效果**：政策放松的实际效果可能不如预期。 - **销售复苏进度**：销售复苏进度可能滞后于预期。 - **财务风险**：公司可能面临财务风险超预期的情况。 ## 盈利预测与财务指标 | 年份 | 营业收入（百万元） | 净利润（百万元） | 每股收益（元） | ROE | 市盈率（PE） | EV/EBITDA | |------------|------------------|----------------|----------------|-----|------------|-----------| | 2024 | 311,666 | 5,001 | 0.42 | 2.53% | 14.5 | 42.5 | | 2025 | 308,144 | 1,035 | 0.09 | 0.54% | 70.2 | 41.8 | | 2026E | 281,028 | 1,555 | 0.13 | 0.8% | 46.7 | 51.0 | | 2027E | 261,637 | 2,505 | 0.21 | 1.4% | 29.0 | 52.1 | | 2028E | 250,648 | 2,910 | 0.24 | 1.8% | 25.0 | 53.5 | ## 财务预测与估值 | 指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | 2028E | |-------------------|------|------|-------|-------|-------| | 每股收益（元） | 0.42 | 0.09 | 0.13 | 0.21 | 0.24 | | 每股净资产（元） | 16.51 | 16.03 | 15.51 | 14.67 | 13.70 | | ROIC | 2.01% | 1.45% | 1% | 2% | 2% | | 资产负债率 | 85% | 84% | 85% | 85% | 85% | | 股息率 | 27.4% | 20.0% | 10.7% | 17.2% | 20.0% | | P/B | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | 0.4 | ## 财务状况分析 | 财务指标 | 2024 | 2025 | 2026E | 2027E | |----------------------|------|------|-------|-------| | 营业收入（亿元） | 3116.66 | 3081.44 | 2810.28 | 2616.37 | | 营业成本（亿元） | 2682.60 | 2688.57 | 2456.18 | 2286.70 | | 营业税金及附加（亿元） | 59.04 | 57.40 | 50.58 | 47.09 | | 销售费用（亿元） | 88.93 | 87.35 | 78.69 | 73.26 | | 管理费用（亿元） | 50.81 | 45.07 | 42.28 | 39.37 | | 财务费用（亿元） | 46.43 | 39.12 | 52.11 | 36.11 | | 投资收益（亿元） | 17.90 | -0.03 | 0 | 0 | | 资产减值及公允价值变动（亿元） | -51.32 | -65.47 | -59.21 | -20.84 | | 营业利润（亿元） | 151.41 | 95.78 | 68.41 | 111.85 | | 利润总额（亿元） | 155.81 | 97.37 | 70.54 | 113.59 | | 所得税费用（亿元） | 58.43 | 47.15 | 26.10 | 42.03 | | 归母净利润（亿元） | 50.01 | 10.35 | 15.55 | 25.05 | ## 投资建议与评级 - **投资评级**：维持“优于大市”评级。 - **合理估值**：基于当前财务状况和市场环境，公司估值合理。 ## 风险提示 - **房价下跌**：若房价下跌幅度超预期，将对公司的盈利能力产生负面影响。 - **毛利率不及预期**：公司毛利率可能受市场环境和成本控制影响。 - **政策放松效果**：政策放松的实际效果可能不如预期。 - **销售复苏进度**：销售复苏进度可能滞后于预期。 - **财务风险**：公司可能面临财务风险超预期的情况。