20220725-东兴证券-房地产第29周周报_新房市场信心脆弱_政策还需持续推进_29页_1mb

房地产第29周周报总结

核心内容概述

本报告为2022年7月25日发布的房地产行业周报，分析了当周房地产市场行情、行业基本面、融资情况及投资策略，指出当前市场信心脆弱，政策仍需持续推进以稳定市场。

市场行情

• A股与H股表现：

  • 本周A股地产指数（申万房地产）涨幅为2.00%，高于上周-6.07%的跌幅，且强于A股大盘（万得全A）的1.31%涨幅。
  • 本周H股地产指数（克而瑞内房股领先指数）跌幅为-2.32%，弱于H股大盘（恒生指数）的1.53%涨幅。
  • 从累计涨幅来看，A股地产板块近12周累计涨幅为-9.42%，H股地产板块为-20.90%。

• 板块涨跌幅：

  • A股地产板块内部各子板块涨跌幅差异较大，部分个股表现优于大盘。
  • H股地产板块整体表现弱于大盘，但部分公司涨跌幅显著。

行业基本面

• 新房销售：

  • 45城商品房累计销售面积同比-37.1%，较上月同比-8.5%有所下滑。
  • 一线城市新房销售同比-15.8%，二线城市同比-42.2%，三四线城市同比-37.8%。
  • 去化周期继续下降，15城商品房去化周期为646天，较上月同期743天有所改善。

• 二手房销售：

  • 16城二手房成交面积同比-0.6%，较上月同比-3.5%有所回升。
  • 一线城市二手房成交面积同比-27.4%，二线城市同比22.2%，三四线城市同比-20.6%。
  • 二手房市场回暖迹象明显，尤其在二线城市。

• 土地市场：

  • 100大中城市土地成交建面同比-29.0%，较上周-28.8%略有下降。
  • 土地成交溢价率降至1.9%，较上周2.9%有所下滑。
  • 土地成交总价同比-50.4%，较上周-50.0%略有恶化。

融资情况

• 地产债发行：

  • 境内地产债发行规模同比-35.2%，较上周-53.3%有所改善。
  • 境外地产债发行规模同比-19.0%，较上周-81.7%明显回升。
  • 债券融资整体呈现回暖趋势，但境外融资仍面临较大压力。

• 房地产信托：

  • 信托发行规模同比-92.1%，较上周-83.7%继续下滑。
  • 信托融资规模持续低迷，显示市场信心不足。

投资策略

• 推荐标的：

  1. 高信用龙头央企：推荐保利发展。其全国化和综合化发展能力突出，信用优势显著，有望在需求回暖时抢占市场份额。
  2. 优质地方国企龙头：建议持续跟踪越秀地产。深耕高能级区域，具备业绩稳定性和成长潜力，可在行业出清中实现赶超。

• 策略分析：

  • 新房销售未进一步下滑，二手房销售持续回暖，表明停贷事件的负面影响未持续蔓延。
  • 市场信心脆弱，民营房企面临偿债高峰，复苏势头可能受负面消息冲击。
  • 政策有望进入新一轮释放期，进一步加强纾困和需求刺激力度。

风险提示

• 政策落地不及预期：可能影响市场信心和行业复苏。
• 盈利能力下滑：房地产企业面临成本上升和销售压力。
• 销售不及预期：市场疲软可能导致企业业绩不达预期。

关键信息汇总

结论

当前房地产市场信心仍较为脆弱，新房销售虽未进一步下滑，但整体仍处于低迷状态，而二手房销售则有所回暖，显示出需求复苏迹象。政策支持仍需加强，以稳定市场并防止系统性风险。推荐关注具备强信用和全国化能力的央企及深耕高能级区域的地方国企。同时，需警惕政策落地不及预期、盈利能力下滑和销售不及预期等风险。