20220823-天风证券-基本面专题_已经出台了哪些地产政策__11页_1mb

地产政策总结

核心内容

近期，房地产政策频繁出台，旨在稳定市场并促进销售回暖。尽管政策方向积极，如降息、放松限购、降低首付比例、提供购房补贴等，但市场反应仍较为谨慎，观望情绪浓厚。政策的核心在于通过“杠杆”和“支点”双轮驱动，其中“支点”是关键。当前政策更多侧重于需求端的放松，但居民端的资金状况和收入预期尚未明显改善，导致市场信心不足。

主要观点

• 政策方向：当前政策以稳定房地产市场为目标，通过降息、放松购房限制、降低房贷利率等方式，释放市场流动性，增强购房意愿。
• 政策效果：部分城市如苏州、西安、佛山等，政策放松力度较大，短期内销售面积有所回升，但后续出现政策退坡效应，显示政策对市场的影响存在滞后性。
• 市场反应：尽管政策频出，但市场仍以观望为主，政策尚未形成明确的市场拐点。
• “支点”问题：居民端的在手资金和未来收入预期是信心的基础，当前政策虽提供“杠杆”，但缺乏“支点”，即对居民收入和资金状况的有效改善。

关键信息

1. 需求端放松政策

1.1 政策类型

• 放松限贷：多地下调首付比例，提高公积金贷款额度。
  • 例如，东营市将首套公积金贷款额度从30万元提升至40万元。
  • 长春市将首套房贷款首付比例从30%降至20%，二套从40%降至30%。
• 购房补贴：部分城市对特定家庭提供购房补贴，如二孩、三孩家庭。
  • 嘉兴市对二孩、三孩家庭提供每平方米300元和500元的购房补贴。
• 放宽限购：多地取消或调整限购区域，降低购房门槛。
  • 成都市允许二孩及以上家庭在现有限购基础上再购一套。
  • 九江市暂时取消购房行政性限制。
  • 东莞市调整限购区域，非限购区域购房不计入家庭限购套数。
• 房贷利率下调：LPR多次下调，降低购房成本。
  • 5月20日，五年期以上LPR下调15个基点至4.45%。
  • 8月22日，五年期以上LPR再次下调15个基点至4.3%。

1.2 城市差异

• 三四线及部分二线城市：政策放松力度较大，如苏州、西安、佛山。
• 一线城市：调控仍较为谨慎，如上海仅通过人才落户政策适度放松。
• 政策频次：2022年1-7月，一线城市政策发布次数较少，三四线城市较多。

1.3 政策效果评估

• 短期效果：部分城市政策出台后销售面积快速回升，但随后回落。
• 长期效果：全国商品房销售和投资仍承压，政策传导存在阻碍。
• 城市对比：苏州、西安、佛山等城市政策力度较大，销售面积上升明显，但效果可持续性有待观察。

2. 供给端政策

• 保交楼：多数城市以“保交楼”为核心，通过预售资金监管、风险项目处置、企业帮扶等方式确保项目交付。
• 创新举措：郑州和湖州等地推出创新性纾困模式，如棚改统借统还、收并购、破产重组、保障性租赁住房等。
• 政策工具：部分城市采用“交房即交证”等措施，提高购房人信心。

小结

房地产政策近期密集出台，涵盖需求端和供给端，旨在稳定市场、促进销售。然而，市场仍以观望为主，政策效果尚未完全显现。政策的“支点”作用仍需加强，以改善居民收入预期和资金状况。未来需进一步推动政策落地，形成更有力的市场支撑。