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“保交楼”问题不大，地产景气度有望回升

核心内容

本报告分析了2022年下半年中国房地产市场的走势，指出“保交楼”政策将成为扭转市场预期、推动地产基本面修复的关键变量。尽管上半年地产政策持续加码，但受疫情反复及停贷事件影响，政策效果有限，市场悲观情绪持续。下半年随着“保交楼”任务的推进，地产销售和投资有望回升。

主要观点

• “保交楼”政策是短期关键变量：当前市场对房地产行业的悲观预期主要源于停工项目和断供事件，而“保交楼”任务的推进有望较快扭转这种预期。
• 政策力度偏弱：虽然出台了多项稳地产政策，但一线城市的调控力度有限，对民营房企的监管并未实质性松动，房贷利率降幅也较小。
• 市场感知明显：根据中指院调研，7月停贷事件后，全国对断供事件的感知占比达到46%，表明市场情绪受到较大影响。
• “保交楼”政策实施路径清晰：地方政府将承担主要责任，通过收并购、保障租赁住房、净地抵押、纾困基金等方式推进“保交楼”任务。对于资不抵债项目，可能通过政策性银行专项贷款解决。
• 下半年地产景气度有望回升：预计全年房地产销售增速中枢维持在-15%左右，若出现较大规模疫情或政策效果不佳，可能降至-20%。开发投资增速预计在-5%至0%之间，略高于上半年。

关键信息

政策背景与现状

• 2022年全国超230城发布600余次优化调控措施，包括下调房贷利率、降低首付比例、公积金优惠等。
• 8月5年期LPR再次下调15bp，国常会提出“一城一策”支持刚性和改善性住房需求。
• “房住不炒”仍是政策基调，政策宽松力度明显弱于2008年和2014年。

“保交楼”政策实施方式

• 资产大于负债项目：可通过地方国资收并购、净地抵押、保租房改建、纾困基金等方式解决。
• 资产小于负债项目：需地方政府扩大财政支出，引入战略投资人或代建托管，政策性银行专项借款将起到关键作用。
• 郑州案例：已成立100亿元纾困基金，用于盘活未来销售收入能覆盖成本的存量项目。

市场预期与数据支撑

• 7月停贷事件导致46%的受访者感知断供问题，42%购房计划延期1-6个月，20%延期半年以上。
• 政治局会议强调“保交楼、稳民生”，表明政策重心转向稳定市场和保障交付。

地产景气度预测

• 全年房地产销售增速中枢预计在-15%左右，若疫情反复或政策效果不佳，可能降至-20%。
• 全年房地产开发投资增速预计在-5%至0%区间，略高于上半年。

风险提示

• 疫情反复超预期
• “保交楼”政策力度及效果弱于预期
• 经济下行超预期

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