20240517-国金证券-房地产行业研究_中央出台一揽子政策_再再再强call地产_7页_972kb

2024年5月17日房地产政策分析

政策解读

1. 央行政策三连发：取消全国层面首套房和二套房商业性个人住房贷款利率政策下限，下调个人住房公积金贷款利率，降低个人住房贷款最低首付款比例。

   • 首付比例：首套商贷最低首付降至15%，二套商贷最低首付降至25%。
   • 房贷利率：首套房贷利率已降至3.15%（如佛山），预计多数城市将跟进下调。
   • 公积金利率：下调0.25个百分点至2.35%（5年以上首套）和2.85%（5年以下）。

2. 供给端政策发力：

   • 保交付机制：建立城市房地产融资协调机制，“白名单”项目贷款规模9350亿元。
   • 去库存政策：地方政府可收购闲置存量住宅用地或商品房用作保障性住房，央行提供3000亿元再贷款，带动银行贷款5000亿元。

3. 央行再贷款机制：设立3000亿元保障性住房再贷款，利率1.75%，期限1年且可展期4次，支持地方国企收储商品房。

数据与背景

• 历史最低首付比例：当前首付比例处于历史最低水平。
• 公积金利率历史低位：个人住房公积金贷款利率已降至历史底部。
• 再贷款核心问题：资金规模为5000亿元，由城市政府指定的国企进行收购，用于保障性住房。

投资建议

1. 推荐企业：

   • 蕴含改善性产品的一二线城市房企：建发国际集团、中国海外发展、保利发展、滨江集团、华发股份、万科A。
   • 受益于房产市场活跃度提升的中介平台：贝壳、绿城中国。

2. 风险提示：

   • 宽松政策对市场提振不及预期。
   • 三四线城市恢复力度弱。
   • 房企出现债务违约或良性循环实现难度加大。

财务指标与估值

• A股地产PE-TTM：波动较大，近期有所回落。
• 港股地产PE-TTM、物业PE-TTM：估值中枢抬升，但仍具备下行空间。
• 重点公司估值：
  • 建发国际集团、越秀地产、绿城中国、贝壳、碧桂园服务、华润万象生活、滨江服务、建发物业等公司估值分列重点。

此报告核心要点为中国政府通过信贷政策与保交付机制稳定房地产市场，并提出相关投资建议与风险提示。