20250829-交银国际证券-雅生活服务-03319.HK-结构性调整后_中长期毛利率有望触底；调整至中性评级_6页_360kb

雅生活服务研究报告总结

核心观点

• 业绩调整与业务重组：公司进行结构性调整，主动缩减业务规模，导致2025年上半年收入和利润出现下滑，但目标价维持港元3.20元，评级调为中性。
• 基本面趋势：尽管短期业绩承压，但中长期毛利率有望触底，财务状况稳健，期末现金充足。

业绩表现

• 2025上半年：总收入同比下降8.3%至64.7亿元，核心利润同比降16.9%至5.88亿元。主因：主动调整业务规模，增值服务及业主增值收入大幅下降，毛利率下滑2.4个百分点至14.5%。期间公司扭亏为盈，净利达3.5亿元。
• 业务结构变化：在管及合约面积分别下降10.4%和7.7%至5.17亿/6.92亿平方米。各业务板块收入普遍下滑，外延增值服务跌幅尤大（-76.1%），但基础物业管理收入基本持平。

调整与展望

• 重组目的：淘汰非盈利项目，降低对房地产周期依赖（外延增值服务与毛利占比降至3%/1%），推动毛利率改善。
• 财务状况：期末现金约23亿元，股息率提升至4.5%（派息同比增107%），市净率处于低位。
• 盈利预测调整：2025-2026年收入与盈利预测下调约22-23%，利润预期降幅更大。分析师认为需待毛利率触底及行业复苏方能迎来增长机会。

市场与评级

• 目标价与估值：维持目标价3.2港元，基于2025年约4.5倍核心盈利预期。
• 评级：从“个股评级”下调至中性，反映短期调整期与中长期恢复的阶段性。
• 行业对比：报告同时分析了香港地产、内地房地产及物业服务企业（如恒基地产、华润置地、碧桂园服务等），提供业务参考。

结论

雅生活因业务调整短期承压，但财务指标健康，现金充足，具备高派息能力。分析师看好其潜在复苏，维持中性评级及目标股价，中长期风险收益特征显著。