20171022-中泰证券-中泰证券利率品周报_房地产销售负增长将改变什么__15页_1mb

房地产销售负增长将改变什么？总结

核心内容概述

本报告分析了房地产销售负增长对房地产市场及宏观经济的影响，同时结合国内利率品市场动态，对债券市场机会进行了展望。报告指出，房地产销售作为领先指标，其负增长标志着房地产景气度下降的开始，可能预示经济下行趋势的确认。尽管房地产投资增速仍保持高位，但其对经济的支撑作用将逐步减弱，从而对整体经济带来负面影响。此外，报告还分析了央行流动性操作及市场对利率债的需求变化，并展望了国际市场的动向。

主要观点

• 房地产销售为领先指标：房地产销售领先于房价、新开工、投资和土地成交，其负增长意味着房地产市场景气度开始下滑。
• 房地产投资仍具韧性：虽然房地产销售下降，但由于库存较低，土地成交表现良好，房地产投资增速短期内仍维持高位。
• 经济指标将受影响：房地产销售下降将对PPI、工业企业利润、民间投资等指标产生负面影响，削弱经济长期平稳预期。
• 债市存在机会：房地产销售负增长可能打破当前高社融、高信贷、低M2的格局，为债市带来交易性机会。当前加仓建仓时机成熟，建议适度拉长久期，准备迎接收益率下行带来的资本利得。
• 流动性对债市利好：央行持续净投放资金，市场流动性保持平稳，为债券市场提供了有利环境。

关键信息

一、房地产销售与相关指标的关系

• 销售领先于房价：房地产销售对房价的领先期约为6个月，但一线城市房价更具粘性，受投资需求支撑。
• 销售领先于新开工：销售对新开工的领先期约为6个月，但2016年以来两者走势趋于同步，反映去化周期缩短。
• 销售领先于投资：销售对投资的领先期在9~12个月左右，房地产投资增速仍保持高位。
• 销售领先于土地成交：销售对土地成交的领先期在4~6个月左右，今年土地成交表现良好是对前期销售回升的反馈。

二、房地产销售下降对经济指标的影响

• PPI受压制：房地产销售下降将削弱对工业品价格的支撑，叠加基数效应，PPI维持高位受到制约。
• 工业企业利润放缓：工业企业利润对房地产销售的变动滞后6~9个月，随着房地产销售和PPI下降，利润增速或放缓。
• 民间投资受拖累：民间投资整体落后于房地产投资，若房地产景气度下降，民间投资可能进一步下滑。

三、利率品市场回顾

• 流动性平稳：上周央行全口径净投放2845亿元，市场流动性保持平稳，交易所资金利率下行。
• 存单发行量回升：存单发行量明显上升，净融资规模由负转正，显示市场资金需求回暖。
• 国债与政金债收益率分化：短端收益率下行，中长端收益率上行，国债期限利差扩大。

四、固定收益市场展望

• 关注美国税改进展：美国税改推进可能对美债形成压制，利好美股和美元。
• 美联储新掌门人选：若泰勒当选，美债收益率可能明显走高。
• 国内经济数据发布：本周将公布9月规模以上工业企业利润同比数据，海外将发布美国新屋销售、GDP初值等数据。
• 缴税影响需关注：10月份缴税时间顺延，可能对资金面造成一定压力，需关注央行操作。

建议与策略

• 加仓建仓时机成熟：当前基本面未实质性好转，房地产销售负增长为债市带来交易性机会。
• 操作策略：建议投资者适度拉长久期，延续票息策略，为收益率下行带来的资本利得做准备。

风险提示

• 地产销售超预期：房地产销售可能超预期反弹，影响整体判断。
• 监管风险：政策变动可能对市场产生影响。
• 资金面超预期收紧：市场流动性可能突然收紧，影响债市表现。