地产杂谈系列之六十二：从东北经验看全国楼市未来走向_49页_2mb

报告摘要

证券研究报告总结

核心内容

本报告分析了东北楼市的发展历程，并结合当前全国楼市的状况，总结了东北经验对全国楼市的启示。通过回顾东北楼市的四个发展阶段，分析其调整与反弹特征，并与当前全国楼市进行对比，为投资者提供对未来走势的判断和投资建议。

主要观点

东北楼市发展历史：1998年至2012年，东北楼市处于繁荣期，商品房销售面积和销售额年复合增速分别达20.3%和29.5%，2012年占全国销售面积和销售额的13.6%和10.7%。然而，随着经济增速放缓、高库存和人口净流出，2013-2015年东北楼市进入剧烈调整期，销售面积和销售额最大跌幅分别达50.9%和44.1%。
东北楼市反弹特征：2016年东北楼市开始反弹，销售额反弹至前高的80%，其中四大城市（大连、沈阳、长春、哈尔滨）的反弹幅度远高于其他区域。头部房企市占率提升，中小房企则加速出清。
与当前全国楼市对比：当前全国楼市面临与东北相似的中长期挑战，如城镇化放缓、出生率下降和老龄化提升。但与上轮东北调整相比，当前政策支持力度更大，房价调整幅度更大，房企出清更剧烈，宏观经济更具韧性。
全国楼市展望：预计全国楼市反弹高点将占2024年实际值的101%和150%，其中“核心区+好房子”或率先“止跌回稳”，而大部分三四线城市将难以明显反弹。供需改善是楼市企稳的核心，需进一步降低房贷利率和推进城改收储。

关键信息

东北楼市发展阶段：
- 1998-2012年：多重因素催化，东北楼市高增。
- 2013-2015年：经济增速放缓、高库存、人口净流出，楼市进入快速调整期。
- 2016-2020年：政策支持、购房意愿与能力提升，楼市反弹。
- 2021-2024年：跟随全国同步调整，整体表现疲软。
调整与反弹特征：
- 销售面积与销售额：调整期跌幅较大，但反弹期涨幅显著，尤其在四大城市。
- 新开工与投资额：调整期跌幅明显，但反弹期恢复较快。
- 土地购置面积与竣工：调整期跌幅显著，反弹期恢复较慢，部分区域仍未明显反弹。
- 房企出清：中小房企加速出清，头部房企市占率提升。
- 现房销售占比：在调整期明显提升，反映市场对交付的担忧。
全国楼市与东北对比：
- 中长期因素：全国和东北均面临城镇化中后期、低出生率、老龄化提升。
- 政策与经济：当前全国政策支持力度更大，宏观经济更具韧性。
- 房价调整：当前房价调整幅度更大，房企出清更剧烈。
全国楼市展望：
- 反弹高点：预计全国销售面积和销售额反弹至2024年实际值的101%和150%。
- 核心区与好房子：可能率先“止跌回稳”。
- 三四线城市：难以明显反弹，住房回归耐用消费品属性。
- 供需改善：是楼市企稳的核心，需进一步降低房贷利率和推进城改收储。
投资建议：
- 关注历史包袱较轻、库存结构优化的房企，如中国海外发展、华润置地、绿城中国、建发国际集团、招商蛇口、滨江集团、越秀地产、保利发展。
- 关注估值修复房企，如万科A、金地集团、新城控股。
- 同时建议关注经纪、物管、代建等细分领域头部企业。
风险提示：
- 政策持续性不及预期。
- 楼市修复不及预期。
- 个别房企流动性问题发酵，连锁反应超出预期。
- 房地产行业短期波动超出预期。

结构清晰总结

1. 东北楼市浮沉回顾

1998-2012年：东北楼市处于黄金发展期，销售面积和销售额年复合增速分别达20.3%和29.5%，2012年占全国销售面积和销售额的13.6%和10.7%。
2013-2015年：楼市进入快速调整期，销售面积和销售额最大跌幅分别达50.9%和44.1%。
2016-2020年：楼市反弹，销售额反弹至前高的80%，四大城市表现尤为突出。
2021-2024年：跟随全国同步调整，整体表现疲软。