20231127-国金证券-见微知著系列之六十二_房地产研究_新范式__19页_2mb

房地产研究新范式与市场趋势分析

一、房地产研究框架调整

1. 拿地环节变化

   • 驱动逻辑转向“库存”：传统模式下，房企拿地主要受销售景气度驱动，但高库存时销售对拿地的影响减弱。
   • 现状：当前商品住宅库存去化周期长，库销比处于历史高位，土地溢价率持续低迷，拿地意愿低迷持续时间或更长。

2. 建设环节变化

   • 新开工贡献下降：受销售和拿地低迷影响，新开工面积连续负增长，近年在总施工面积中占比降至96%。
   • “保交楼”政策支持：专项借款项目复工率接近100%，相关政策或推动保障性住房投资，缓解投资下行压力。
   • 竣工率下滑：疫情导致竣工率下降，净停工占比上升，未来需关注政策保障效果。

3. 销售环节变化

   • “金融属性”下降，“商品属性”上升：
     • 房价预期有限，政策调控常态化，叠加人口拐点和收入预期变化，购房者更注重实际需求。
     • 高能级城市政策优化后部分城市销售改善，但整体成交仍处低位。

二、地产投资关键因素

1. 内需主导：高库存和政策支持背景下，“保交楼”等保障性投资或对冲部分需求下滑。
2. 人口结构影响：新增城镇人口减少、主力购房人群收缩，长期拖累住房需求。

三、风险提示

1. 经济复苏不及预期：海外形势恶化或加剧地产下行。
2. 政策落地效果不确定性：政策执行是否达预期，财政工具能否有效支持落地。

四、数据表现

1. 拿地：土地溢价率处于历史低位，头部房企土储规模分位处于较高水平。
2. 建设：新开工负增长，净停工占比上升，专项借款推动竣工回暖。
3. 销售：全国及高能级城市成交改善，但三线城市表现疲软，房价预期疲弱。

总结

房地产研究需适应新范式，从“销售驱动”转向“库存导向”，关注保交楼政策效果和人口结构变化对需求的影响，把握保障性住房投资机会，同时注意库存压力和经济复苏不确定性。