地产杂谈系列之六十四_深圳楼市回顾与展望_11页_1010kb

报告摘要

深圳楼市回顾与展望总结

核心内容

深圳楼市自2021年调整以来，成交量逐步企稳，价格仍处于调整阶段。2022年为近年低点，一二手合计成交5.6万套，较2020年回落56.8%；2024年一二手合计成交10.9万套，回归近十年均值水平；2025年前8月一手、二手住宅成交套数同比分别增长22.8%、26.2%。一手、二手住宅成交价分别较2021年高点回撤25.1%、29.7%，且二手房挂牌与成交价差走扩，反映市场仍为“买方市场”。

主要观点

成交量企稳，价格调整未止
深圳楼市成交量已出现企稳迹象，但价格尚未止跌。2025年前8月成交量同比显著增长，但房价仍较2021年高点回撤25%-30%。市场整体仍以买方主导。
去化周期逐步收窄，但库存仍偏高
2024年9月末深圳放松非核心区限购后，去化周期大幅缩窄至18.1个月，但仍高于2014-2015年高点。龙岗、龙华、宝安为新房库存集中地，亦为新房成交主力区域；龙岗、福田、南山为二手房成交主力区域。
土拍“缩量提质”，低密度趋势明显
2025年年内多数出让地块容积率降至3.1左右，体现了“低密度”、“好房子”建设趋势。优质地块出让带动楼面均价和溢价率走高，表明市场对高品质住宅的需求上升。
央企与本地房企优势凸显
2020-2024年克而瑞深圳权益销售TOP10榜单中，央企中海、华润、招商常居前列，本地国企（如深业、深铁）和本地民企（如鸿荣源、卓越、中洲、京基等）深耕优势愈加明显。出险房企逐渐淡出市场。
“9.5”新政带动市场活跃
2025年9月5日深圳进一步松绑调控后，乐有家门店看房量和签约量均上涨超10%。罗湖和宝安区域表现尤为突出，市场预期有所修复。

关键信息

成交量变化
- 2022年：5.6万套（较2020年回落56.8%）
- 2024年：10.9万套（回归近十年均值）
- 2025年前8月：一手增长22.8%，二手增长26.2%
价格调整情况
- 一手住宅价格回撤25.1%
- 二手住宅价格回撤29.7%
- 二手房挂牌与成交价差走扩，反映买方市场
去化周期
- 2024年9月末去化周期缩窄至18.1个月
- 龙岗、龙华、宝安为新房库存集中地
- 龙岗、福田、南山为二手房成交主力区域
土拍趋势
- 多数地块容积率降至3.1左右
- 优质地块出让带动楼面均价和溢价率上升
- “低密度”、“好房子”渐成趋势
政策回顾与影响
- 深圳自2022年以来多次调整楼市政策，包括限购放松、信贷支持等
- “9.5”新政后，市场活跃度提升，但不同区域反应不一
投资建议
- 深圳楼市调整接近尾声，预计“好房子”与低库存核心区新房或率先企稳
- 二手房市场虽短期承压，但价格已大幅调整，居民置业压力降低，有望趋于平稳
- 建议关注深耕深圳市场的央企和本地房企，如中国海外发展、华润置地等

风险提示

深圳楼市修复不及预期风险
市场恢复速度可能低于预期，影响整体发展节奏。
个别房企流动性问题发酵风险
若政策发力但楼市修复不及预期，资金压力较大的房企可能出现债务违约或展期。
房地产行业短期波动风险
全国楼市波动超出预期，可能影响深圳楼市修复节奏。

投资评级

股票投资评级
- 强烈推荐：预计6个月内股价表现强于市场20%以上
- 推荐：预计6个月内股价表现强于市场10%-20%之间
- 中性：预计6个月内股价表现相对市场在±10%之间
- 回避：预计6个月内股价表现弱于市场10%以上
行业投资评级
- 强于大市：预计6个月内行业指数表现强于市场5%以上
- 中性：预计6个月内行业指数表现相对市场在±5%之间
- 弱于大市：预计6个月内行业指数表现弱于市场5%以上