20220530-德邦证券-固定收益专题_部分民营房企债券融资破冰_地产债投资拐点或将到来_9页_1mb

固定收益专题总结

核心内容概述

本研报聚焦2022年前四月中国房地产行业面临的严峻形势及政策调整对民营房企融资的影响，分析了行业基本面指标的下滑、政策优化方向、部分民营房企债券融资破冰的进展，并给出了投资建议与风险提示。

主要观点与关键信息

1. 行业基本面持续下滑

• 融资受阻：2021年下半年以来，融资政策持续收紧，房企外部筹资渠道受限，包括境内外债券、银行贷款、非标信托、商票融资、供应链和尾款ABS等。
• 预售资金监管趋严：地方政府为防止“烂尾”和保障交付，加强了预售资金监管，导致房企资金调度能力下降，内生性回款受限。
• 销售数据下滑：2022年1-4月商品房销售额同比下降29.5%，销售面积同比下降20.9%，房价同比增速自2021年5月持续下滑，2022年4月首次转负。
• 施工建设规模下降：房企施工建设规模持续下滑，显示行业投资意愿减弱。

2. 政策优化与融资破冰

• 政策调整方向：从中央到地方，地产调控政策密集优化，重点转向需求端支持，如放松限购、限贷、限售政策，降低首付比例，提供购房补贴等。
• 融资政策松绑：5月以来，供给端政策逐步落地，包括信用保护工具的支持，如信用风险缓释凭证（CRMW）和信用风险缓释工具（CDS）。
• 示范房企融资进展：
  • 碧桂园、龙湖集团、美的置业：5月20日-23日，在信用保护工具支持下陆续开展债券融资。
  • 新城控股：发行10亿元中票，搭配信用风险缓释凭证。
  • 中梁控股：完成6.3亿美元美元债展期后实现再融资。
  • 旭辉集团：正在筹备公司债及供应链ABS发行，覆盖CDS及CRMW信用保护工具。

3. 投资建议

• 当前仍需谨慎：虽然供给端政策有所松动，但融资尚未全面恢复，预售资金监管仍严格，需求端预期难有明显改善。
• 首选对象：具有充足外部支持的央国企背景房企，以及融资渠道已打开的优质民企。
• 并购机会：在行业出清过程中，部分资金充足的房企可能通过并购扩大市场份额，未来发展空间更广阔。

4. 风险提示

• 政策不及预期：若政策支持力度不足，可能影响行业复苏节奏。
• 基本面下行：房价持续下行、销售疲软可能进一步加剧房企财务压力。

政策与行业动态梳理

国家层面政策信号

• 3月16日：国务院金融稳定发展委员会强调防范风险，支持房企转型。
• 4月29日：中央政治局会议指出支持刚性和改善性住房需求，优化预售资金监管。
• 5月15日：央行与银保监会下调首套房贷利率下限，5年期LPR降至4.45%。
• 5月19日：总理座谈会强调稳增长、稳地价、稳房价。
• 5月24日：首批信用保护工具落地，支持新城控股发行中票。

土地市场与预售资金监管

• 土地购置：部分城市采取“摇号”方式集中供地，控制溢价率。
• 预售资金监管：
  • 放宽监管比例：如漯河将重点监管资金比例由40%降至30%。
  • 提升拨付比例：如银川在竣工验收后资金拨付比例由90%提升至95%。
  • 增加拨付节点：如绵阳新增“主体分部工程完成”节点，允许使用70%建设资金。

需求端政策放松

• 限购松绑：如浙江衢州、河北秦皇岛、南京六合等城市陆续放松限购政策。
• 降低首付比例：如兰州将首套房首付比例降至20%，二套房降至30%。
• 购房补贴：如义乌提供契税补贴，苏州、南京、东莞等城市对二孩及以上家庭购房给予支持。

附录：部分房企新发债情况（表3）

结论

当前房地产行业仍处于调整期，政策优化虽已开始，但全面复苏仍需时间。民营房企融资渠道逐步恢复，但中小房企仍面临较大不确定性。建议投资者关注具备较强外部支持和融资能力的央国企背景房企及优质民企，同时警惕政策不及预期和基本面下行风险。