20180107-招商证券-招商房地产周观点_高频追踪报告_忘掉集中度提高_回归周期本质_37页_2mb

招商房地产周观点与高频追踪报告总结

核心内容

招商证券房地产行业研究报告指出，房地产板块的上涨逻辑主要基于基本面的周期性转折和流动性因素的推动。报告强调，应关注行业周期本质，而非过度关注集中度提高。同时，提供了对房地产市场供需、价格、土地市场及政策环境的详细分析，并给出了配置建议。

主要观点

1. 行业策略与配置组合

• 基本面转折年是引导房地产股超额收益的首要原因，政策作为滞后变量，需动态观察其边际效用。政策对销量的压制是积累和蓄客的过程，一般不会超过2年。
• 流动性是进一步触发和强化因素，短期市场资金向房地产板块倾斜，推动价格上涨。
• 板块相对估值处于历史第二底部，为上涨提供支撑。

2. 忘掉集中度，回归周期本质

• 集中度是长逻辑，是行业发展的结果，难以用于左侧布局。
• 龙头房企在周期调整和底部阶段表现更佳，但并非所有龙头都受益于集中度提高，以万科为例，其通过合适的杠杆率和高周转模式，在行业调整期获得超额收益。
• 18年上半年仍处于周期调整阶段，对万科这类公司仍具有配置机会。

3. 地产股是否具备持续性行情？

• 每轮6-10年的中周期中仅有两轮小周期，本轮中周期的第一波机会在2014末-2015年，第二波机会在2018年。
• 今年房地产行情值得重视，至少持续到今年前3季度。
• 股票弹性大，短期上涨可能过猛，因此在超额收益区间内出现调整是较好的布局时机。

关键信息

1. 一手房市场情况

• 供给：11月重点城市推盘放量，批售比约1.1，推动绝对库存小幅回升；去化周期自2016年11月持续回升，11月为10.1个月。
• 需求：
  • 上周销量环比：57城-28%；一线-51%；二线-14%；三线-30%。
  • 1月单月同比：57城-27%；一线-18%；二线-8%；三线-40%。
• 价格：70城房价同比于2017年1月见顶回落，11月同比5.4%；环比44城上涨/2城持平/24城下跌。
• 区域表现：
  • 长三角：销量环比-32%；1月同比-4%。
  • 珠三角：销量环比-61%；1月同比-29%。
  • 环渤海：销量环比-28%；1月同比-19%。
  • 中西部：销量环比-25%；1月同比-59%。
  • 北京：销量环比-60%；1月同比-64%。
  • 上海：销量环比-30%；1月同比-18%。
  • 深圳：销量环比-69%；1月同比+53%。
  • 广州：销量环比-14%；1月同比-41%。
  • 杭州：销量环比-42%；1月同比+95%。
  • 南京：销量环比+88%；1月同比+69%。
  • 苏州：销量环比-28%；1月同比+5%。

2. 二手房市场情况

• 供给：11月二手房销量环比有所回落，但部分城市如深圳、苏州出现回升。
• 需求：
  • 上周销量环比：北京-60%；深圳-36%；杭州-48%；南京-18%。
  • 1月单月同比：北京-49%；深圳+82%；杭州-42%；南京-25%。
• 价格：70城房价同比11月为5.4%，环比上涨城市为44城，下跌城市为24城。

3. 土地市场情况

• 供应：12月百城住宅类土地供应同比增速下降至9%，一线城市放量，二线城市和三线城市缩量。
• 成交：12月住宅类土地成交面积与供应背离，一线城市成交面积回升，二线城市和三线城市成交面积下降。
• 楼面均价：一线城市楼面均价回落，二线城市和三线城市楼面均价回升。
• 溢价率：12月百城溢价率降至19%，较上半年有所回落。

4. 政策与金融环境

• 政策：近期部分城市出现政策微松，如兰州取消部分区域限购，合肥未取消限价。
• 金融：首付比例和利率保持较高水平，但部分城市有所调整，如北京、上海、深圳等。

配置建议

• 首选：高折价资源型企业（如华侨城、北京城建）、周转型蓝筹（如金地、保利、万科）。
• 关注：周转型弹性品种（如绿地、阳光城、泰禾）、二线蓝筹中资质较好的公司（如新湖中宝、蓝光发展、滨江集团、首开股份）。
• 租购并举：政策红利有望持续落地，关注大开发商、地方国企、中介服务商。
• 多元化转型：市场风险偏好改善，关注部分中小票，如苏宁环球（医美产业）、南山控股（物流地产）。
• 国央企改革：重点关注央企改革标的（如侨城、保利）及沪深渝等热点地区。

风险提示

• 市场流动性波动加大。
• 政策调控力度超预期。

估值情况

• PE：房地产板块PE略升至近五年均值的94%。
• PB：PB升至98%。
• 相对估值：处于历史第二底部，板块上涨支撑明显。

行业排名

• 房地产行业：上周涨幅+7.7%，相对沪深300 +5%，在29个大类行业中排名第二。
• 估值剪刀差：创业板与沪深300估值剪刀差持续收敛。