房产税试点政策分析与收入测算专题报告：房产税试点靴子落地，万亿税收未来可期-20211104-申港证券-17页_766kb

房产税试点与全面推行分析总结

核心内容

本次房产税试点与全面推行的分析主要围绕以下几个核心方面展开：

• 试点区域选择：可能纳入试点的区域包括上海、重庆、浙江省部分地区以及部分一线、新一线城市。选择依据包括税源潜力、土地财政依赖度、城镇化率等因素。
• 税基计算方法：本次试点很可能采用市值法计算税基，以更准确反映房产价值，尤其适用于商业房地产。
• 税收收入测算：根据2010年第六次人口普查和2011-2020年商品住宅销售数据，测算出全国居民住房税基面积和市值，并结合税率、征收率、评估率及非减免比率，得出住房房产税收入范围为3,766.75亿元至19,142.35亿元。
• 对城投的影响：房产税可带来一定的预算收入增长，但难以替代土地财政。高税源、低土地财政依赖地区更可能成为试点区域，对城投平台形成利好。

主要观点

1. 房产税试点区域选择

• 优先考虑地区：上海、重庆、浙江省部分地区、部分一线和新一线城市。
• 选择标准：
  • 税源潜力较大的地区；
  • 土地出让收入占财力比值较低的地区；
  • 区域土地开发基本完成，城镇化率较高的地区。

2. 房产税税基计算方式

• 市值法优势：相较于原值法，市值法更准确反映房产真实价值，尤其适用于房龄较长的房产。
• 评估率设定：根据1986年暂行条例和上海试点经验，评估率设为70%、85%、100%三种情况，分别对应低、中、高税基。

3. 居民住房房产税收入测算

• 测算模型：基于Roy.W.Bahl的房产税五分法，结合CHFS2017数据进行测算。
• 非减免比率：通过分析家庭住房面积与人口比例，得出非减免比率为49.17%。
• 测算结果：住房房产税收入范围为3,766.75亿元至19,142.35亿元，中等情形下为9,147.33亿元。

4. 房产税对城投平台的影响

• 预算收入增长：高税基、中等税率下，多数省份可获得10%以上的预算收入增长，其中海南省增长高达38.8%。
• 土地财政不可替代：多数省份房产税收入不及土地出让收入的20%，因此房产税难以替代土地财政。
• 短期关注重点：高税源、低土地财政依赖地区更可能纳入试点，对属地城投形成基本面支撑。

关键信息

试点时间与流程

• 试点期限：五年，自国务院试点办法印发之日起计算。
• 流程：国务院确定试点地区并报备全国人大常委会，随后试点地区政府制定实施细则，预计耗时约6个月。

税率与征收率设定

• 税率：低税率0.5%，中税率1.0%，高税率1.5%。
• 征收率：设定为100%，即“应收尽收”。
• 评估率：70%、85%、100%，分别对应低、中、高税基。

全国税基分布

• 税基面积：全国2020年存量税基房产面积为206.89亿平方米。
• 税基市值：总市值为218.86万亿元。
• 高市值地区：广东（23.66万亿元）、江苏（21.31万亿元）、上海（16.94万亿元）、浙江（15.19万亿元）、北京（13.62万亿元）。

风险提示

• 政策变化风险：房产税试点政策可能调整，影响最终实施效果。
• 模型不完善：测算模型可能存在偏差，影响结果准确性。
• 数据有效性风险：部分原始数据可能存在不完整或不准确的情况。

建议关注地区

附录：测算模型与数据来源

• 理论基础：Roy.W.Bahl的房产税分解理论。
• 数据来源：
  • 第六次人口普查数据
  • 《2017中国家庭金融调查》
  • 国家统计局及Wind数据
  • 申港证券研究所研究数据

图表说明（简要）

• 图1：房产税收入规模增长，但占税收收入比例较低。
• 图2：上海住房房产税试点并非总收入主要驱动因素。
• 图3：重庆房产税收入中新增住宅占比高，但总量较低。
• 图4：房产税收入主要来自商业地产，与GDP增速相关。
• 图5：全国2020年存量税基房产面积和市值分布。
• 图6：全国城镇存量住宅空置率设定为23.4%。
• 图7：使用中住宅的权属划分。
• 图8：租赁住房中免税比例为22.16%。
• 图9：居民住宅使用性质拆解图。
• 图10：房产税收入预计为多数省份带来10%以上的预算收入增长。
• 图11：土地出让收入难以由房产税替代。
• 图12：高税源、低土地依赖地区更可能成为试点区域。

总结

本次房产税试点与全面推行的分析显示，房产税在短期内难以完全替代土地财政，但对部分高税源、低土地财政依赖地区具有积极意义。房产税的全面推行可能带来较大的财政收入增长，尤其对城投平台形成利好。然而，政策变化、模型不完善及数据有效性是潜在风险。因此，建议重点关注符合条件的地区，以把握未来房产税带来的财政机遇。